*Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.
В атаку на принцип внесения
О конфликте между застройщиком и покупателем апартаментов Александр Латыев рассказывает в своем блоге на портале Zakon.Ru.
В июльском номере "Вестника экономического правосудия" вышла моя статья "В защиту принципа внесения" с комментарием к определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 23.05.2016 №304-ЭС15-18474.
Но жизнь складывается так, что порой приходится выступать в суде с прямо противоположных позиций.
Защищаем в процессе человека, приобретшего так называемые "апартаменты" (а де-факто – квартиру) по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи (да-да, вот такие договоры у нас в Екатеринбурге заключаются для реализации гражданам этих самых апартаментов). Фактически договор представляет собой договор о долевом участии в строительстве – когда он заключался, здание еще построено не было. Но, естественно, никакой регистрации такого договора не было.
Впрочем, это ничуть не помешало суду еще до обращения клиента к нам справедливо квалифицировать договор как ДДУ, применить к нему нормы 214-ФЗ и взыскать в пользу нашего клиента неустойку за нарушение сроков передачи объекта.
Застройщика такое взыскание, видимо, сильно обидело, из-за чего он начал ставить всяческие препоны дольщику. Так, хотя апартаменты были уже фактически переданы для отделки, там уже самим дольщиком был сделан так называемый "ремонт" (фактически – чистовая отделка), поменяны замки, оплачиваются коммунальные услуги, даже поселены наниматели... застройщик не выдает никакого акта о передаче помещения (в акте о передаче для отделки прямо написано, что он не для представления в Росреестр на регистрацию), что весьма затрудняет регистрацию права собственности.
Вот тут-то нам и помогает Обзор практики ВС по долевому участию в строительстве от 4 декабря 2013 года, который прямо советует в таких случаях обращаться с иском о признании права собственности, а не с иском по ст.551 ГК. Такой иск – о признании права собственности – и был подан дольщиком еще до обращения к нам.
Но вот дальше начались чудеса, после которых и пришлось мне подключиться к делу: обнаружилось, что буквально в день подачи иска право собственности на апартаменты было зарегистрировано за абсолютно посторонним лицом, о котором кроме фамилии, имени и отчества ничего не известно (да и они известны только из выписки из ЕГРП). Понятно, что сам объект ему не передавался (он до сих пор во владении нашего клиента). Каковы основания регистрации – неизвестно, самостоятельно получить информацию невозможно.
Сегодня в суд было сдано дополнение к иску о признании права собственности, где этого "книжного собственника" просим привлечь соответчиком со ссылкой на п.58 Постановления 10/22. Но сработает он тут только при отказе от принципа внесения – если дольщик действительно имеет право на признание за ним права собственности.
На мой взгляд, со стороны застройщика наблюдается деяние скорее уголовно-правовой, нежели гражданско-правовой квалификации (чего, правда, доблестные сотрудники правоохранительных органов пока замечать не желают, отказывая в возбуждении уголовного дела под предлогом наличия гражданских отношений). Однако любопытно, как бы мог дольщик защищаться в такой ситуации с точки зрения чистой цивилистики? Наверное, только через оспаривание оснований регистрации права "книжного собственника" по ст.10 ГК. Но это долго и сложно, тем более, что нам и неизвестно, что это за основания – их еще предстоит выяснить – суд мы уже попросили истребовать регистрационное дело.
Так что иногда стоит поблагодарить суды общей юрисдикции за не слишком строгое отношение к цивилистическим догмам, благодаря которому дольщик имеет право на признание за ним права собственности, а через это – и на защиту от такого способа нарушения его прав, как (предполагаемая) двойная продажа причитающегося ему объекта.
Источник: блог Александра Латыева на Zakon.Ru
Похожие материалы
