Мы в соцсетях

RU   EN



print

В атаку на принцип внесения

О конфликте между застройщиком и покупателем апартаментов Александр Латыев рассказывает в своем блоге на портале Zakon.Ru.

В июльском номере "Вестника экономического правосудия" вышла моя статья "В защиту принципа внесения" с комментарием к определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 23.05.2016 №304-ЭС15-18474.

Но жизнь складывается так, что порой приходится выступать в суде с прямо противоположных позиций.

Защищаем в процессе человека, приобретшего так называемые "апартаменты" (а де-факто – квартиру) по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи (да-да, вот такие договоры у нас в Екатеринбурге заключаются для реализации гражданам этих самых апартаментов). Фактически договор представляет собой договор о долевом участии в строительстве  когда он заключался, здание еще построено не было. Но, естественно, никакой регистрации такого договора не было.

Впрочем, это ничуть не помешало суду еще до обращения клиента к нам справедливо квалифицировать договор как ДДУ, применить к нему нормы 214-ФЗ и взыскать в пользу нашего клиента неустойку за нарушение сроков передачи объекта.

Застройщика такое взыскание, видимо, сильно обидело, из-за чего он начал ставить всяческие препоны дольщику. Так, хотя апартаменты были уже фактически переданы для отделки, там уже самим дольщиком был сделан так называемый "ремонт" (фактически  чистовая отделка), поменяны замки, оплачиваются коммунальные услуги, даже поселены наниматели... застройщик не выдает никакого акта о передаче помещения (в акте о передаче для отделки прямо написано, что он не для представления в Росреестр на регистрацию), что весьма затрудняет регистрацию права собственности.

Вот тут-то нам и помогает Обзор практики ВС по долевому участию в строительстве от 4 декабря 2013 года, который прямо советует в таких случаях обращаться с иском о признании права собственности, а не с иском по ст.551 ГК. Такой иск  о признании права собственности  и был подан дольщиком еще до обращения к нам.

Но вот дальше начались чудеса, после которых и пришлось мне подключиться к делу: обнаружилось, что буквально в день подачи иска право собственности на апартаменты было зарегистрировано за абсолютно посторонним лицом, о котором кроме фамилии, имени и отчества ничего не известно (да и они известны только из выписки из ЕГРП). Понятно, что сам объект ему не передавался (он до сих пор во владении нашего клиента). Каковы основания регистрации – неизвестно, самостоятельно получить информацию невозможно.

Сегодня в суд было сдано дополнение к иску о признании права собственности, где этого "книжного собственника" просим привлечь соответчиком со ссылкой на п.58 Постановления 10/22. Но сработает он тут только при отказе от принципа внесения – если дольщик действительно имеет право на признание за ним права собственности.

На мой взгляд, со стороны застройщика наблюдается деяние скорее уголовно-правовой, нежели гражданско-правовой квалификации (чего, правда, доблестные сотрудники правоохранительных органов пока замечать не желают, отказывая в возбуждении уголовного дела под предлогом наличия гражданских отношений). Однако любопытно, как бы мог дольщик защищаться в такой ситуации с точки зрения чистой цивилистики? Наверное, только через оспаривание оснований регистрации права "книжного собственника" по ст.10 ГК. Но это долго и сложно, тем более, что нам и неизвестно, что это за основания – их еще предстоит выяснить – суд мы уже попросили истребовать регистрационное дело.

Так что иногда стоит поблагодарить суды общей юрисдикции за не слишком строгое отношение к цивилистическим догмам, благодаря которому дольщик имеет право на признание за ним права собственности, а через это – и на защиту от такого способа нарушения его прав, как (предполагаемая) двойная продажа причитающегося ему объекта.

Источник: блог Александра Латыева на Zakon.Ru

недвижимость, споры по недвижимости, строительство

Похожие материалы

Юридические услуги, разрешение споров, патентные услуги, регистрация товарных знаков, помощь адвокатаюридическое сопровождение банкротства, услуги арбитражного управляющего, регистрационные услуги для бизнеса


Екатеринбург
+7 (343) 236-62-67

Москва
+7 (495) 668-07-31

Нижний Новгород
+7 (831) 429-01-27

Новосибирск
+7 (383) 202-21-91

Пермь
+7 (342) 270-01-68

Челябинск
+7 (351) 202-13-40


Политика информационной безопасности