*Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.
Пленум по цессии vs банкротное право
Не вступает правило солидарной ответственности арендаторов в случае перенайма в противоречие с принципами банкротного права?
Знакомые поделились сильно удивившим их иском. На торгах в рамках банкротства приобретено имущество должника – право аренды муниципального (или государственного – тут уж деталей не знаю) недвижимого имущества (кажется, земли, хотя не уверен). Покупатель – абсолютно постороннее лицо, убежденное в том, что при продаже с публичных торгов лоты продаются очищенными ото всяких обязательств и приобретение достаточно надежное. Однако спустя некоторое время новый арендатор получает от арендодателя претензию с требованием об оплате задолженности по арендной плате, накопившейся за предшествующие периоды, пока имущество арендовалось банкротом.
Пришлось рассказать знакомым про то, что абз. 2 п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 г. №54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" действительно содержит правило, изрядно удивившее меня в свое время: "... если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ)".
Так что с точки зрения перенайма требование арендодателя правомерно. Но не вступает ли оно в противоречие сразу с несколькими принципиальными положениями банкротного права:
- во-первых, с тем действительно существующим правилом, что при продаже с торгов имущество реализуется очищенным от долгов прежнего собственника, все они остаются в реестре,
- во-вторых, с уже собственно банкротным принципом недопустимости преимущественного удовлетворения одного из кредиторов. Фактически, если сейчас арендодатель-кредитор взыщет с нового арендатора старые арендные платежи, то он получит такое преимущественное удовлетворение.
По-видимому, новый арендатор, погасивший долги прежнего, вправе потребовать их возмещения от последнего. Но в каком порядке? Предъявив их как убытки, возникшие в конкурсном производстве, т.е. как текущие требования. Но вот это уже точно получается такой завуалированный обход закона и перевод требований из реестровых в текущие. Или же сказать, что, погашая долги прежнего арендатора, новый арендатор "выкупает" требования арендодателя к должнику и должен заменить последнего в реестре требований кредиторов? Но он вообще-то приобретал арендные права, а вовсе не собирался покупать, причем за номимнал, требования к банкроту.
С другой стороны, новый арендатор, наверное, вполне может предъявить продавцу претензии, связанные с тем, что ему продали товар, обремененный неоговоренными долгами, что скажется, опять же, на размере имущества, причитающегося кредиторам. Остается, наверное, еще и возможность предъявить претензии арбитражному управляющему за умолчание о долгах, но есть ощущение, что защита такими средствами – это не совсем правильное решение.
Как вариант, можно попробовать возражать против требований арендодателя со ссылкой на п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве: "все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства" и говорить, что это правило специальное, исключающее возможность арендодателя взыскивать долги прежнего арендатора с нового.
Источник: заметка Александра Латыева, INTELLECT, в блоге на сайте Zakon.ru
Статьи экспертов юридической фирмы INTELLECT >>
Похожие материалы
