*Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.
О возможности отзыва согласия на субаренду
Комментарий Александра Латыева, ИНТЕЛЛЕКТ-С, на определение Верховного Суда РФ.
В КЭС ВС РФ передано дело №А73-5337/2016, в котором рассматривается вопрос о правомерности отзыва арендодателем ранее данного им в самом договоре аренды согласия на субаренду. Определение о передаче вынесено судьей И.Л. Грачевой (ссылка).
На портале Право.ru размещен материал по этому делу, но мой комментарий был значительно обширнее, поэтому полагаю возможным опубликовать его полностью.
Итак, комментарий к определению ВС №303-ЭС17-13540 о передаче дела для рассмотрения КЭС.
Проблема действительно есть, но порождена она даже не изменениями в законодательстве, а самим Верховным Судом, точнее абзацем 2 п. 57 Постановления Пленума №25 от 23 июня 2015 года. В этом пункте сказано, что заранее данное согласие на совершение сделки всегда можно отозвать.
Включение в договор аренды условия о праве арендатора передавать имущество в субаренду без согласования с арендодателем представляет собой, наверное, самый распространенный случай отмены соглашением сторон предусмотренного законом требования о получении согласия на совершение сделки. И когда с 1 сентября 2013 года в ГК появилась ст. 157.1 о согласии на совершение сделки, ничего принципиально не поменялось: в этой статье ничего не говорится о возможности отзыва такого согласия.
Действительно, во многих случаях согласие на совершение сделки можно отозвать до момента совершения такой сделки. Наверное, это возможно в тех случаях, когда супруг дает согласие на совершение сделки с общим имуществом супругов, кредитор – на перевод долга, залогодержатель – на распоряжение заложенным имуществом, да и арендатор – на субаренду, но при условии, что тот, кто дал такое согласие, ничего взамен не получил.
Однако в тех случаях, когда речь идет о заранее включенном в договор условии о праве арендатора передавать имущество в субаренду без дополнительного согласования с арендодателем, такое право с очевидностью является частью общей договоренности сторон, в том числе с учетом этого права был сформирован размер арендной платы. Так, в городе Екатеринбурге, где я живу, при предоставлении в субаренду арендуемого муниципального имущества нормативно предусмотрен повышающий коэффициент к арендной плате, т.е. можно говорить, что это право –свободно передавать имущество в субаренду – имеет вполне определенную цену, уплаченную арендатором.
Дать в таких условиях арендодателю право отказываться от единожды данного им согласия, за которое он получил или получает плату, – это только стимулировать недобросовестное поведение при заключении и исполнении договора. Кстати, в этом деле – А73-5337/2016 – отзыв согласованного в договоре согласия на субаренду был направлен арендатору 24 июня 2015 года, на следующий день после издания Постановления №25. Такое ощущение, что арендатор, по-видимому, давно тяготившийся этим согласием и вопреки правилу pacta sunt servanda считавший себя обделенным, с радостью ухватился за возможность, столь неосторожно предоставленную ему Верховным Судом.
Сейчас же задача коллегии этого суда – исправить ту ошибку, которую сделал его Пленум.
Сделать это можно двумя путями:
- во-первых, можно дать ограничительное толкование абз. 2 п. 57 Постановления №25, указав, что оно распространяется только на то согласие, за которое лицо, дающее его, не получило никакого встречного предоставления, даже если оно скрыто где-то глубоко внутри цены договора;
- во-вторых, воспользовавшись подходами, закрепленными в Постановлении Пленума ВАС №16 о свободе договора, указать на диспозитивность п. 2 ст. 615 ГК РФ, требующего такого согласия (этот пункт не содержит диспозитивной оговорки о возможности отступления от него сторонами в договоре, но по своему содержанию его норма явно является диспозитивной – нет никаких оснований запрещать сторонам согласовывать передачу имущества в субаренду и без согласия арендодателя, так что с учетом общего диспозитивного подхода Пленума ВАС №16 такое условие договора должно считаться допустимым). Если же п. 2 ст. 615 ГК диспозитивен, то, если в договоре необходимость согласия арендодателя на субаренду отменена, то нельзя и говорить о том, что согласие требовалось, а значит, и отзывать было нечего.
Какой бы путь ни избрала коллегия (а лучше, если она приведет оба аргумента – у каждого из них, в принципе, есть своя сфера применения), надеюсь, что она закроет путь для злоупотреблений, открытый Пленумом, пока он не стал магистральной дорогой. А о том, что он пока что таким не стал, свидетельствует малое количество споров, связанных с отзывом согласия на субаренду, включенного в договор. Во всяком случае, я в правовых базах нашел только одно такое дело – то самое, которое передано на рассмотрение КЭС.
Источник: заметка Александра Латыева, ИНТЕЛЛЕКТ-С, в блоге на сайте Zakon.ru
Статьи экспертов Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С >>
Похожие материалы
