*Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.
О регистрации договора аренды
Противопоставимость зарегистрированного договора аренды (в контексте применения абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ).
В ходе круглого стола Института «М-Логос», посвященного непротивопоставимости незарегистрированного договора, неизбежно вспомнили один из первых авторитетных актов, в котором была закреплена концепция непротивопоставимости (но при этом заключенности и действительности) незарегистрированного договора, который вообще-то подлежал регистрации, – Постановление Пленума ВАС РФ №73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в ред. Постановления Пленума ВАС РФ №13 от 25.01.2013.
В п.14 этого Постановления, в котором и содержится указание на эту концепцию, в частности, имеется абз. 5:
... в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
Идея понятна: если стороны договора аренды должны были зарегистрировать договор, но не зарегистрировали, то третьи лица вправе считать, что для них его нет.
Концепция хорошо работает на примере применения п. 1 ст. 617 ГК, предусматривающего право следования: вообще-то при смене собственника договор аренды сохраняется и новый собственник занимает место арендодателя, но если речь идет о подлежащем регистрации договоре (аренда недвижимости на срок более года), который зарегистрирован не был, то для такого нового собственника он значения не имеет.
Соответственно, регистрация договора аренды рассматривается как способ информирования приобретателя имущества о наличии обременения и недопущения обнаружения им неожиданных сюрпризов в своем приобретении после того, как он его купит. Если приобретатель недвижимости, получив выписку из ЕГРН, не обнаруживает в ней указания на наличие зарегистрированного договора аренды, то он вправе ожидать одного из следующих обстоятельств:
- что имущество действительно не сдано в аренду (и так, наверное, обстоит дело в 99% случаев), либо
- что имущество обременено арендой на срок менее 1 года, а значит, он все равно будет связан договором аренды, о котором он даже не знал, но связан не так долго и по истечении самое большее без одного дня одного года с момента перехода к нему права собственности сможет изгнать несимпатичного ему арендатора, либо
- что имущество обременено бессрочной арендой, с которой он, опять же, вынужден будет мириться, но, если она ему не нравится, то сможет в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив арендатора за 3 месяца (норма о предупреждении, конечно, диспозитивна, и условиями договора аренды может быть изменен срок предупреждения, однако, предполагаю, что если этот срок будет удлиннен до года или более, то встанет уже вопрос о том, не прикрывается ли такой бессрочной арендой де-факто долгосрочная – заключенная более чем на год – аренда с применением к ней последствий п. 2 ст. 170 ГК, а значит, требующая регистрации и в отсутствие таковой становящася непротивопоставимой).
На этом этапе все кажется разумным. Но когда мы от применения п. 1 ст. 617 перейдем к применению п. 1 ст. 621 ГК, начинаются сложности. Названный пункт предусматривает преимущественное перед другими лицами право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Это право защищается переводом на прежнего арендатора прав и обязанностей нового арендатора по заключенному в нарушение этого права договору аренды с другим лицом, т.е. как настоящее преимущественное право обладает абсолютным действием против третьих лиц. Совершенно логично, что таким абсолютным действием не должен обладать договор, который не снабжен специально предусмотренной для опубличения действующих в отношении третьих лиц прав формальностью – регистрацией.
Но из того же абз. 5 п. 14 Постановления №73 можно вывести и иное: если договор зарегистрирован, то он обладает абсолютным действием. Факт регистрации рассматривается как достаточный инструмент предупреждения любого третьего лица о наличии такого абсолютно действующего права. Если кто-то не ознакомился с регистрацией – его проблемы.
Но проблема применения п. 1 ст. 621 в том, что он начинает работать уже после того, как действие прежнего договора аренды прекращено, и продолжает эту работу в течение одного года с этого момента. Запись о ранее существовавшем договоре аренды при этом, как правило, уже прекращена и потенциальный новый арендатор, даже получив выписку из ЕГРН, не сможет узнать ни о существовании прошлого договора аренды, ни о том, может ли прежний арендатор требовать реализации преимущественного права или не может (там же еще зависит от того, надлежащим ли образом он выполнял свои обязанности). Историческая выписка из ЕГРН (многие ли ее запрашивают при получении имущества в аренду? она, в принципе, не для этого предназначена) тоже не показывает ранее существовавших обременений, а отражает только состоявшиеся в прошлом переходы прав.
Таким образом, регистрация, которая рассматривается как инструмент опубличения действующих erga omnes прав и в силу этого как необходимое условие их существования, оказывается не решающей эту свою задачу, если речь идет о преимущественном праве прежнего арендатора на заключение договора аренды с ним на новый срок.
Разрешить противоречие, наверное, могло бы такое дополнение регистрационной системы, как сохранение записи о прекращенном в связи с истечением срока его действия договоре аренды (с соответствующей пометкой в реестре) в течение одного года после такого прекращения – т.е. как раз в течение срока действия преимущественного права.
Источник: заметка Александра Латыева, ИНТЕЛЛЕКТ-С, в блоге на сайте Zakon.ru
Статьи экспертов Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С >>
Похожие материалы
