Мы в соцсетях
print

Городское пространство и законы

Юридические препятствия созданию комфортной городской среды.

Обеспечить сохранение единства территории квартала можно только при условии, что все дома, построенные в нем, будут считаться... одним домом.

Роман Бевзенко поделился в Фейсбуке концепцией жилого квартала студии А. Лебедева – очень симпатичным произведением, разительно отличающимся в сильно лучшую сторону от того, что сегодня предлагают отечественные застройщики. И дай бы бог, если бы в наших городах реализовывалось то, что придумано студией Лебедева (в принципе, ничего невозможного и экстраординарного там нет), но действующее российское законодательство создает для реализации этих идей если не вовсе непреодолимые, то как минимум тяжело преодолеваемые препятствия.

1. Земельный участок внутри квартала

Концепция жилого квартала предполагает, что внутри этого квартала никаких границ нет (кажется, не предусматриваются заборы и по периметру квартала, но оставим этот вопрос пока в стороне), а есть общественное пространство: пешеходные дорожки, скверы, детские площадки и т.п.

Прекрасно. Но кому принадлежит вся эта прелесть? С точки зрения действующего жилищного законодательства, земельный участок под жилым многоквартирным домом с прилегающей территорией находится в общей собственности собственников отдельных помещений в доме. (Между делом выпадают скверики на углах квартала, находящиеся за пределами домовых фасадов, но тоже это не самая большая проблема.)

Более существенно то, что ЖК говорит о собственниках помещений в домЕ, а не в домАХ. Таким образом, если в квартале запланировано 12 домов (это еще без учета того, что 4 из них нарисованы явно как двухсекционные, а значит  вполне могут оказаться де-юре разными домами, просто составленными рядом), то должно быть и 12 земельных участков. Обеспечить единство квартала, необходимое для сохранения всей той красоты, которую нарисовала Светлана Васильева, отредактировала Анна Ватриковская, сменеджерила Вероника Янковская и отартдиректорил Артемий Лебедев, в такой ситуации будет невозможно. Рано или поздно внутри квартала начнутся конфликты и начнут расти заборы.

Кстати, я сам живу в подобном квартале (правда, намного более многоэтажном), окруженном по периметру шестью жилыми домами. Так вот, спустя 10 лет после завершения строительства этих домов начинается внутреннее межевание общего двора, пока что на бумаге, без возведения заборов, но тем не менее. И начинаются связанные с этим конфликты: какому-то из домов достается мусорная площадка, а какому-то  детская...

Обеспечить сохранение единства территории квартала можно только при условии, что все дома, построенные в нем, будут считаться... одним домом. С учетом того, насколько условны границы домов по документам, это, в принципе, возможно, но, наверное, для этого требуется все-таки, чтобы у них были какие-то общие конструкции, хотя бы примыкающие впритык стены. То есть если домики идут без разрывов по периметру квартала, а внутрь квартала можно попасть либо через арки, либо в месте единственного разрыва, то возможно признать их одним домом, и вся территория квартала, таким образом, окажется в общей долевой собственности собственников помещений в них.

Но в предложенной студией Лебедева концепции этот вариант не получится  там некоторые из домов стоят внутри квартала, без физической связи с другими. Тогда другой вариант общее основание, которым может быть тадам! подземный паркинг. Если он один на весь квартал и полностью занимает пространство под всеми домами, то мы снова имеем искомое единство, которое позволит нам признать их единым домом и передать в собственность весь квартал.

В обоих случаях, правда, встанут два вопроса:

  • Не слишком ли много окажется собственников? Навскидку: 20*4 малоквартирных + 42*8 секционных + 43*4 галерейных = 588 квартир. То есть 588 собственников, и это еще без учета нежилых помещений, машиномест (да-да, в подземном-то паркинге) и возможности нахождения одного объекта в собственности нескольких лиц (впрочем, одному могут принадлежать несколько объектов).

    (Не так уж и много получается: у меня в одном лишь моем доме 300 квартир, еще один дом в комплексе точно больше моего, два дома  поменьше, еще в двух сложно сказать, поскольку подъездов меньше, а этажность выше.)

    Чем больше собственников, тем более неуправляемым оказывается гражданско-правовое сообщество.
  • А не стоит ли тогда произвести какую-то градацию  этакую "матрешку" прав на общее имущество: общее имущество всего квартала, принадлежащее всем собственникам помещений в квартале,  общее имущество отдельного дома, принадлежащее собственникам помещений только в этом доме... Так можно и дальше зайти  общее имущество одного подъезда (ну, действительно, какое мне дело до лифта в соседнем подъезде?), а то и одного этажа (разбитая лампочка на пятом этаже никак не затрагивает жильцов второго). Кстати, наше законодательство знает подобное деление на самом низовом уровне  внутри квартиры: если квартира коммунальная, то она, по сути, представляет собой МКД в миниатюре  тоже есть отдельные помещения (комнаты) и общее имущество (коридор, кухня, санузел...). Но здесь мы с ума сойдем в определении долей в общей собственности.

2. Частные садики у жителей первых этажей

Если эти садики часть земельного участка МКД, то они автоматом оказываются в общей долевой собственности всех (см. выше). Попытка выделить их в частное пользование заранее обречена на провал. Обязательно найдется кто-нибудь из собственников, кто потребует устранить "несправедливость" и вернуть общее имущество всем. Также не представляется возможным заранее выделить земельные участки под такие садики при продаже помещений  норма о попадании земельного участка под домом и прилегающей территории в общую собственность императивна.

Единственный рабочий вариант передачи таких участков в собственность собственникам квартир на первых этажах это... признание их не земельными участками, а чем-то вроде балконов. Но для этого под ними должен быть хоть какой-нибудь фундамент, а значит, довольно сложно будет на них что-то вырастить только травку, да растения в кадках.

Источник: заметка Александра Латыева, ИНТЕЛЛЕКТ-С, в блоге на сайте Zakon.ru

Статьи экспертов Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С >>

земельное право, недвижимость, споры по недвижимости

Похожие материалы

Юридические услуги, разрешение споров, патентные услуги, регистрация товарных знаков, помощь адвокатаюридическое сопровождение банкротства, услуги арбитражного управляющего, регистрационные услуги для бизнеса


Екатеринбург
+7 (343) 236-62-67

Москва
+7 (495) 668-07-31

Нижний Новгород
+7 (831) 429-01-27

Новосибирск
+7 (383) 202-21-91

Пермь
+7 (342) 270-01-68

Санкт-Петербург
+7 (812) 309-18-49

Челябинск
+7 (351) 202-13-40


Политика информационной безопасности