*Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.
Главный баг ч. 4 ст. 19 Закона №98-ФЗ
"Обеспечительный платеж возврату не подлежит": заключительная заметка из серии, посвященной ч. 4 ст. 19 Закона №98-ФЗ.
Часть 4 статьи 19 Закона №98-ФЗ, напомним, предоставила право арендаторам – субъектам малого или среднего предпринимательства, осуществляющим деятельность в наиболее пострадавших от коронавируса отраслях экономики, – при недостижении соглашения с арендодателем о снижении арендной платы отказаться от договора аренды.
Как известно, первоначальная редакция законопроекта предполагала, что в том случае, если арендатор отказывается от договора, арендодатель не вправе был потребовать ни возмещения убытков, ни внесения платы за отказ от договора, ни уплаты неустойки, а обеспечительный платеж он должен был бы возвратить арендатору.
Возмутившиеся таким поворотом арендодатели... (Надо сказать, многие из них – вполне справедливо, ведь это была уже вторая часть поправок в пользу арендаторов, а уже после первой из них многие арендодатели пошли арендаторам навстречу и не только предоставили отсрочки по внесению арендной платы – там все довольно прозрачно, но и скидки. А тут оп! – и вдогонку еще ухудшение их положения от законодателя... Впрочем, надо признать, далеко не все арендодатели поступили так: многие, наоборот, продолжали требовать уплаты арендных платежей в полном объеме, как ни в чем не бывало, чем, возможно, и вызвали дополнительный удар по всем арендодателям.) Так вот, возмутившиеся таким поворотом арендодатели включили все свои лоббистские возможности, чтобы хоть как-то изменить ситуацию, но "отбить" смогли только обеспечительный платеж.
В той редакции, которая стала законом, последние два предложения звучат так:
При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.
То есть в итоге при отказе от договора в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 19, арендатор не должен арендодателю ни компенсировать убытки, ни вносить плату за отказ от договора, но должен расстаться с обеспечительным платежом. Это решение, как представляется, имеет сразу множество дефектов (и это именно баги, а не фичи).
Во-первых, принятое решение ставит исход дела в зависимость от случайного обстоятельства – того, был ли предусмотрен договором аренды обеспечительный платеж вообще, и если был – то в каком размере. Возможно, тем, кто вносил соответствующую правку в закон, неведомо, что само по себе условие об обеспечительном платеже вовсе не обязательно и что, более того, будучи довольно распространенным, оно, тем не менее, может чрезвычайно отличаться от договора к договору – в первую очередь тем, как определяется его сумма. Где-то, действительно, обеспечительный платеж предусматривается в размере, равном одному месячному платежу арендной платы, а где-то – и двухмесячному; наконец, зачастую он определяется просто в твердой денежной сумме, вовсе не привязанной к размеру арендной платы. Получается, что в абсолютно неравное положение, причем по совершенно случайным основаниям, оказываются поставлены что арендаторы, что арендодатели. Кто-то излишне обогащается, а кто-то остается ни с чем.
Кстати, в первоначальной редакции проекта, в которой было указано на необходимость возврата обеспечительного платежа, этого дефекта не было. Если арендодатель не может удерживать вообще ничего, то все поставлены в равные условия.
Здесь есть еще подвопрос: если арендатор в нарушение договора не внес обеспечительный платеж или внес, но платеж был к моменту отказа от договора уже полностью или частично израсходован и не восстановлен, то арендодатель опять же оказывается в дураках, причем тут уже не просто по случайному основанию, а в связи с нарушением со стороны арендатора. П. 4 ст. 1 ГК РФ тихонько плачет горькими слезами в уголке.
Во-вторых, оставление обеспечительного платежа у арендодателя противоречит самой идее нормы. Если рассматривать ее как особый случай применения ст. 451 ГК, но работающей в конкретной ситуации и не через судебное расторжение, а через отказ от договора, то при недостижении сторонами согласия о размере снижения арендной платы они именно что должны разойтись в разные стороны, начать переговоры с чистого листа, не оставляя друг другу ничего.
Наконец, в-третьих, и на мой взгляд – в главных: меня трезают смутные сомнения, как вообще эта норма будет применяться. Ведь следует полагать, что под обеспечительным платежом в ч. 4 ст. 19 Закона №98-ФЗ понимается то же, что под одноименным понятием понимается в ст. 381.1 ГК РФ. Но механизм действия обеспечительного платежа по ГК предполагает, что за счет внесенной суммы обеспечительного платежа погашается некое другое обязательство лица, его внесшего, перед лицом, его получившим. В нашем случае арендатора перед арендодателем.
Какие обязательства обычно обеспечиваются обеспечительным платежом в аренде? Можно выделить две основных группы обязательств: (1) обязательства по внесению арендной платы и (2) обязательства по компенсации убытков, причиненных арендатором арендуемому имуществу или третьим лицам. Ну, наверное, еще иногда могут обеспечиваться неустойки, подлежащие уплате арендатором за что-либо, а также плата за отказ от договора, если она была им предусмотрена.
Но должен ли арендатор вносить арендную плату дальше, если ему дано право отказаться от договора? Очевидно, нет: с момента отказа от договора (и прекращения пользования имуществом, естественно) его обязательство по внесению арендной платы прекращено. Обеспечительный платеж не может быть зачтен в счет этого обязательства за отсутствием такового.
Если арендатор причинил ущерб имуществу арендодателя, третьим лицам, убытки которых должен компенсировать арендодатель, обеспечительный платеж, конечно же, подлежит зачету в счет этих убытков – это не убытки, связанные исключительно с расторжением договора. Он и по прежней редакции законопроекта тут засчитывался бы в счет этих обязательств: даже если бы арендодателя обязали вернуть обеспечительный платеж, никто не мог бы лишить его права заявить о зачете в погашение своих убытков, не связанных с расторжением договора.
Может ли обеспечительный платеж быть зачтен в счет исполнения обязательств по уплате неустойки или платы за отказ от договора? Полагаю, нет, ведь само это предложение прямо объявляет, что эти платежи при отказе от договора, даже если они им были предусмотрены, взысканию не подлежат.
Таким образом, мы приходим к ситуации, в которой либо должны признать, что обеспечительный платеж все равно должен быть возвращен арендодателем арендатору, так как по общему правилу (не учитываем ситуацию с причинением ущерба имуществу) отсутствует обязательство, обеспечиваемое этим платежом. Либо – о чем, вероятно, думал законодатель и на чем будут настаивать арендодатели – что обеспечительный платеж в такой ситуации переквалифицируется в плату за отказ от договора.
Прекрасно! Наш законодатель, запретив взимать прямо согласованную сторонами на этот случай плату (п. 3 ст. 310 ГК), размер которой стороны предусматривали именно на этот случай, предусмотрел совершенно произвольный платеж, который изначально на это не был рассчитан и о котором стороны никогда не думали как об инструменте на рассматриваемый случай. Который к тому же вступает в прямое противоречие с задекларированным запретом на взимание в этой ситуации платы за отказ от договора.
Честнее уж было оставить плату за отказ от договора, если она была предусмотрена соглашением сторон, и/или предоставить некий льготный период, в течение которого все-таки арендная плата внесению подлежит. Например, предусмотреть для срочных договоров аренды право на односторонний отказ в том же порядке, что предусмотрен для договоров бессрочных, – т.е. с предупреждением за три месяца. Во всяком случае, это было бы менее произвольным и куда как более системным решением, чем то, что мы получили в итоге.
Источник: заметка в блоге Александра Латыева, INTELLECT, в блоге на сайте Zakon.ru
Статьи экспертов юридической фирмы INTELLECT >>
Похожие материалы
