*Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.
31 февраля или праздник непослушания
Изменения в ГК, отменяющие регистрацию договоров аренды недвижимого имущества, в силу вступили, а закон об отмене регистрации — нет.
Блог Александра Латыева, ИНТЕЛЛЕКТ-С, на сайте Zakon.Ru
Итак, то, о чем так долго говорили большевики... то есть, тьфу! все вменяемые юристы произошло: Федеральный закон №302-ФЗ о внесении изменений в ГК, отменяющий регистрацию договоров аренды недвижимого имущества, в силу вступил, а закон, отменяющий отмену регистрации, ввести в действие не успели.
В итоге с 1 либо 2 марта (законодательная техника 302-ого закона в части переходных положений - тот еще шедевр: "Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона" - вот и поди пойми - то ли договоры от 1 марта уже не подлежат регистрации, что было бы логично с учетом того, что с 1 марта уже действует ст.8.1 ГК, предусматривающая лишь регистрацию прав, но не сделок, то ли непонятно почему регистрация отменена только со 2 марта, а договоры от первого числа каким-то непонятным образом и непонятно по какой причине подлежат регистрации; Росреестр, кстати, хоть и с орфографическими ошибками, считает, что регистрация отменена уже с 1 марта https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_news_our?news_id=21386) договоры аренды недвижимости (кроме земельных участков) вне зависимости от срока аренды не регистрируются.
При том, что правила ст.617 и 621 ГК о вещном действии аренды пока что отменять не стали, мы получили-таки ту бомбу под гражданский оборот недвижимости, о которой говорили - действующее в отношении третьих лиц, но проходящее мимо реестра право. Публичная достоверность ЕГРП, с таким трудом выращивавшаяся последние 15 лет, оказалась зачеркнута одним легким движением руки.
Судорожные движения по исправлению ситуации тоже ни к чему не привели.
П.В. Крашенинников, увидев, какую глупость сделали (между прочим, в таблицах поправок именно он указан автором п.8 ст.2 закона №302-ФЗ), вместо того, чтобы признать это, начал в худших традициях "непогрешимого" отечественного чиновничества выдумывать объяснения, что, дескать, мы все не так поняли и регистрация сохраняется, только как обременения (см. письмо Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 22 января 2013 г. N 3.3-6/94), что, во-первых, ни разу не соответствует закону о регистрации, во-вторых, явно противоречит изначальной концепции, где отмена регистрации шла бок-о-бок с отменой права следования и права на перезаключение договора (можно спорить о целесообразности этих действий, но хотя бы в системе они логичны), а, в-третьих, является выходом за пределы полномочий комитета, который ни законодателем, ни официальным толкователем не является. Сразу надо было нормально закон писать.
Попытки же отменить отмену регистрации аренды оказались и вовсе эпичнейшим провалом современного российского законотворчества и ярчайшим примером полной недееспособности законодательного корпуса в отсутствие руководящих и направляющих указаний из президентской администрации.
Сначала отмену отмены регистрации аренды хотели включить в четвертый блок изменений в ГК, реформирующий законодательство о сделках (законопроект № 47538-6/4), что, в принципе, достаточно логично. Но тут оказалось, что принять его до 1 марта совершенно невозможно.
Тогда решили включить хоть куда-то (ладно хоть, не в закон об изменении в УПК): полностью совпадающая с текстом ст.3 законопроекта № 47538-6/4 статья оказалась включена в другой проект - № 88002-6, изначально для этого вовсе не предназначенный, но более-менее имеющий отношение к недвижимости и, что, видимо, было уже важнее - по всем расчетам успевающий пройти все законодательные инстанции до 1 марта.
Госдума и Совет Федерации сработали на удивление слаженно (конечно, не так слаженно, как при рассмотрении закона о митингах, но и вопрос-то ведь явно не такой важный - подумаешь, какая-то устойчивость оборота недвижимости!) и приняли закон, соответственно, 19 и 20 февраля. Казалось бы, конец света если и не отменен, то как минимум отложен! Не тут-то было! 20 февраля закон ушел из СФ в администрацию Президента... и всё! Пропал! Судя по официальному сайту Президента, он до сих пор не подписан (вообще, если верить kremlin.ru, то за всю неделю с 25 февраля по 3 марта был подписан один-единственный закон - популистский закон о продлении бесплатной приватизации жилья - вот! вот куда надо было вписывать отмену отмены регистрации арены!), соответственно, не опубликован и в силу не вступил. (Кстати, законопроект № 88002-6 вступает в силу со дня его опубликования - никакого обратного действия не предусмотрено).
Наверное, рано или поздно в течение наступающей предпраздничной недели Президент сделает подарок не только женщинам, но и всем гражданам России и подпишет закон, его опубликуют, он вступит в силу... Но в истории останутся уже как минимум два дня в течение которых договоры аренды недвижимости на любой срок регистрации не подлежали. Думаю, не нужно обладать талантами Нострадамуса, чтобы предсказать, что еще многие годы в судах будут "всплывать" договоры аренды, подписанные в эти дни, так что в итоге по количеству заключенных договоров аренды одна неделя переплюнет целый год.
Спрашивается, к кому будут предъявлять претензии покупатели, залогодержатели недвижимости, внезапно обнаруживающие в будущем арендаторов, арендующих объекты за копейки на 50 лет вперед? К тем, кто сначала принял изменения в ГК, недостаточно внимательно "порезав на кусочки" ранее единый и непротиворечивый (хотя бы в этой части) законопроект? Или к президенту, который отложил в долгий ящик уже принятый закон, чем создал угрозу для оборота? А может, к тем, кто так подгоняет принятие изменений в ГК, как-будто спешка когда-то была хорошим помощником в деле законотворчества?
P.S.: еще и постановление Пленума ВАС по аренде будущей недвижимости, которое хоть как-то могло бы частично решить проблему, принятое еще 25 января, никак не публикуют. Ох, не зря у него по моим подсчетом 13-й номер получается.
Похожие материалы
