Двойная продажа «долевки»
ИНТЕЛЛЕКТ-С одержал победу по делу о двойной продаже «долевки», выиграв кассацию в пользу второго дольщика.
Кассационное заседание, проходившее по делу о двойной продаже «долевки» в феврале 2012 года, было уже вторым по счету. Как и первое, оно завершилось принятием решения в пользу второго дольщика - клиента ИНТЕЛЛЕКТ-С, выступавшего ответчиком. Своим постановлением Свердловский областной суд фактически изменил уже сложившуюся практику: до сих пор право собственности признавалось за первым дольщиком, а в рамках этого процесса было определено, что у первого дольщика права собственности не возникло. Приоритет был отдан тому из дольщиков, кто раньше получил квартиру во владение. Интересы клиента в суде представлял Александр Латыев, ведущий юрист отдела правовых споров ИНТЕЛЛЕКТ-С, руководитель практики, эксперт в сфере защиты права собственности и других вещных прав.
Квартира, послужившая причиной конфликта, расположена в Екатеринбурге по адресу: ул. Белинского, 177. Она была продана на условиях долевого участия в строительстве дважды. Договор с первым дольщиком не был зарегистрирован в Росреестре, а договор со вторым покупателем застройщик надлежащим образом зарегистрировал и, достроив квартиру, передал ее второму дольщику.
Первый дольщик через арбитражный суд обязал застройщика зарегистрировать договор на квартиру, однако Росреестр отказал ему в этом, поскольку договор со вторым дольщиком на ту же самую квартиру уже прошел регистрацию.
По закону это означает, что у первого дольщика отпадает право на квартиру, - комментирует Александр Латыев. - У него есть только возможность взыскать с застройщика убытки. Но в данном конкретном случае первый дольщик пошел другим путем: стал требовать признания за ним права собственности на квартиру.
В апреле 2011 года первый дольщик подал в суд на застройщика и второго дольщика. Помимо требования признания за истцом права собственности на квартиру, иск содержал требование признать недействительным договор между ответчиками. Второй дольщик обратился за помощью в ИНТЕЛЛЕКТ-С.
Дело рассматривал Октябрьский районный суд Екатеринбурга. Защищая интересы клиента, ведущий юрист ИНТЕЛЛЕКТ-С Александр Латыев привел ряд неоспоримых доводов правомерности позиции второго дольщика. В частности, он обратил внимание суда на то, договор долевого участия в строительстве вступает в силу с момента его государственной регистрации. По этой причине договор между ответчиками (застройщиком и вторым дольщиком) является действительным и полностью законным. В то же время договор между истцом и застройщиком зарегистрирован не был, поэтому истец не имеет права требовать его исполнения.
Главный же аргумент, на котором настаивал юрист, состоял в том, что первый дольщик, подав иск в суд, избрал ненадлежащий способ защиты своих прав. Такой вывод Александр Латыев сделал, опираясь на Постановление Пленумов ВС и ВАС РФ №10/22 (абз.6 п.61). В документе указано, что в случае заключения нескольких договоров купли-продажи одного и того же объекта преимущественным правом на недвижимость, согласно ст.398 ГК РФ, обладает тот из покупателей, кому она первому передана во владение. Другие покупатели не вправе требовать признания недействительным договора купли-продажи, даже если он был заключен позже. Единственное, на что они имеют право, - требовать с продавца возмещения убытков.
Более того, как отметил Александр Латыев, требование истца о признании за ним права собственности на квартиру также является ненадлежащим:
Такое требование, согласно п.58 Постановления №10/22, может быть заявлено только в том случае, если истец владеет спорным имуществом, а право на это имущество зарегистрировано на другого. Но в рассматриваемом деле сложилась иная ситуация: истец не являлся владельцем квартиры! Всё было наоборот: квартира находилась во владении ответчика, и это подтверждалось соответствующими документами. Кстати, к моменту подачи иска наш клиент не только вступил во владение квартирой, но и сделал в ней капитальный ремонт на сумму, размер которой вполне сопоставим со стоимостью самой квартиры.
Октябрьский районный суд, несмотря на все приведенные доводы, иск удовлетворил. ИНТЕЛЛЕКТ-С, расценив подобное решение как незаконное и необоснованное, подал кассационную жалобу, и Свердловский областной суд в октябре 2011 года отменил принятое райсудом постановление. Дело было отправлено на новое рассмотрение, результатом которого в декабре 2011 года стал отказ в удовлетворении иска первого дольщика.
Истец, возмущенный исходом процесса, также подал кассационную жалобу. Но суд кассационной инстанции счел доводы истца безосновательными и оставил решение райсуда в силе. Таким образом, в феврале 2012 года в деле о двойной продаже «долевки» была поставлена точка: право второго дольщика, клиента ИНТЕЛЛЕКТ-С, на спорную квартиру было признано абсолютно законным.
Материал подготовлен пресс-центром ИНТЕЛЛЕКТ-С, [email protected]
Похожие материалы
