Застройщик-банкрот, права дольщиков и цессия
Верховный Суд РФ определит статус юрлиц-цессионариев в реестрах требований к застройщикам.
27.12.2024 | PROбанкротство
ООО «КилСтройИнвест» (застройщик) было признано банкротом. ООО «СК "Миловский парк"» выкупило у дольщиков права требования к застройщику для обеспечения их жильем от Фонда Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства. Два дома были введены в эксплуатацию, но Фонд не передал квартиры ООО «СК "Миловский парк"». Суд первой инстанции удовлетворил иск ООО «СК "Миловский парк"» о признании права собственности на квартиры. Апелляция и кассация отказали, указав, что юрлица не относятся к участникам строительства. ООО «СК "Миловский парк"» обратилось в Верховный Суд РФ, указывая, что восстановило права дольщиков, а суды применили нормы неверно и лишили возможности получить квартиры. Судья ВС Е.Е. Борисова передала жалобу в Экономколлегию (дело №А07-16040/2023).
Фабула
ООО «КилСтройИнвест» (застройщик ЖК «Миловский парк») было признано банкротом. По договорам цессии ООО «СК "Миловский парк"» выкупило у дольщиков права требования к застройщику, обеспечив их жильем от Фонда Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства в ином ЖК «Молодежный».
Два дома ЖК «Миловский парк» были введены в эксплуатацию, но Фонд не передал ООО «СК "Миловский парк"» причитающиеся ему квартиры.
Суд первой инстанции удовлетворил иск ООО «СК "Миловский парк"» о признании права собственности на квартиры. Апелляция и кассация отказали, указав, что юрлица не относятся к участникам строительства.
ООО «СК "Миловский парк"» обратилось в Верховный Суд РФ, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Арбитражный суд Республики Башкортостан удовлетворил иск ООО «СК "Миловский парк"», установив факты выкупа прав требования к застройщику-банкроту и обеспечения дольщиков жильем, а также не усмотрев в действиях истца инвестиционной цели.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд и Арбитражный суд Уральского округа отменили решение первой инстанции и отказали в иске. Суды указали, что юрлица не относятся к участникам строительства, а требования ООО «СК "Миловский парк"» не были включены в реестр требований участников строительства для их удовлетворения Фондом.
Что думает заявитель
ООО «СК "Миловский парк"» в жалобе указало, что выкупило у дольщиков права по 393 ДДУ, оплатив векселями на 746 млн рублей. Дольщики купили квартиры у Фонда в ЖК «Молодежный», оплатив их этими векселями. Фонд передал векселя ООО «СК "Миловский парк"» как аванс по договору подключения домов к сетям. Субсидия Фонда ушла на достройку ЖК «Молодежный» для дольщиков по дорожной карте региона, но плату за подключение ООО «СК "Миловский парк"» не получило, хотя обязанность подключить дома возникла.
К моменту передачи обязательств застройщика Фонду в деле о банкротстве ООО «КилСтройИнвест» права более 500 дольщиков уже были восстановлены ООО «СК "Миловский парк"» по дорожной карте. Заявитель считает, что суды неверно применили закон №151-ФЗ, лишив его квартир, несмотря на восстановление прав дольщиков, так как он не профинвестор и не заключал ДДУ в инвестцелях – в отношения с застройщиком вступали граждане, уступившие права.
Что решил Верховный Суд
Судья ВС РФ Борисова Е.Е. сочла доводы жалобы заслуживающими внимания и передала спор в Экономколлегию.
Наш комментарий:
Илья Абрамов, INTELLECT, специально для портала PROбанкротство:
Комментарий адвоката, советника INTELLECT Ильи Абрамова:
— Этот спор поднимает очень интересный вопрос: всегда ли вступление в отношения с застройщиком на основании договора долевого участия в строительстве преследует инвестиционные цели?
Очень часто участниками долевого строительства жилых помещений выступают граждане с очевидной целью — приобретение жилья для собственных нужд. Поскольку жилищный вопрос является очень чувствительным одновременно для государства и общества, то законом предусмотрены дополнительные гарантии для дольщиков на случай несостоятельности застройщика. На этом этапе появляется законодательная дифференциация требований участников строительства: на передачу квартир в случае несостоятельности застройщика могут претендовать только граждане-дольщики, для юридических лиц предусмотрена лишь денежная компенсация. Это объясняется более высокой степенью защиты интереса граждан в получении жилья, перед аналогичным интересом юридических лиц.
В рассматриваемом споре заявитель — юридическое лицо — приобрело права требования по договорам участия в долевом строительстве. Это приобретение являлось частью схемы расчетов со стороны регионального фонда. В общей модели фонд должен был нести расходы на достройку объекта долевого участия, в данном же случае эти расходы, по крайней мере в части, легли на заявителя, в счет чего он и получил права требования к застройщику-банкроту.
Таким образом, целью действий заявителя были не инвестиции в строительство (которые предполагают более низкий уровень защиты по сравнению с физическими лицами), а получение встречного предоставления за выполненные строительные работы, расходы на которые в обычной ситуации понес бы сам фонд. С учетом вышеуказанных обстоятельств доводы заявителя действительно заслуживают внимания.
Другой важной проблемой анализируемого дела являются сами требования заявителя — признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Как известно, договор долевого участия в строительстве является разновидностью договора купли-продажи будущей вещи, и даже в преломлении банкротных процедур требования участника строительства о признании за ним доли в праве собственности на недостроенный объект не вполне соответствуют действующему законодательству, т.к. до завершения строительства какие-либо права у дольщика на объект возникать не могут.
Комментарии экспертов юридической фирмы INTELLECT >>
Похожие материалы
