Мы в соцсетях
print

Защита добросовестных приобретателей

Поправки в ГК о защите добросовестных приобретателей прошли второе чтение.

Проектом предусмотрено, что публичное образование не может оспорить право собственности на жилое помещение добросовестного приобретателя.

05.12.2019 | Новая адвокатская газета | Марина Нагорная

В комментарии «АГ» один из экспертов отметил, что первоначальная редакция проекта полностью соответствовала заявленной идее и была достаточно простой, однако ко второму чтению появилось много изменений, из-за чего проект получил дополнительные смыслы, стал менее понятным и в целом потерял концепцию. Второй посчитал, что формулировки документа позволят избежать неоднозначного толкования судами норм и понятий добросовестного приобретения, что, в свою очередь, будет способствовать единообразию судебной практики.

4 декабря Госдума приняла во втором чтении поправки в ГК РФ (законопроект №243975-7), направленные на защиту прав добросовестных приобретателей жилых помещений. Напомним, что документ разработан во исполнение Постановления Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. №16-П.

КС признал положение п. 1 ст. 302 ГК не соответствующим Конституции в той мере, в какой оно допускает истребование имущества от его добросовестного приобретателя по иску публично-правового образования в случае, когда таким образованием не приняты своевременные меры по его установлению и оформлению права собственности на это имущество.

Внесенным в Госдуму проектом предлагалось установить запрет на истребование в собственность РФ, ее субъекта или муниципального образования жилого помещения, выбывшего из их собственности, у добросовестного приобретателя-гражданина, в том числе если такое жилье было приобретено им безвозмездно или выбыло из владения государственных или муниципальных органов помимо их воли.

Ко второму чтению проект существенно изменился. После доработки п. 6 ст. 8.1 ГК («Государственная регистрация прав на имущество») предлагается дополнить абзацем, в соответствии с которым приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные ЕГРН, признается добросовестным (ст. 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на данную недвижимость.

Кроме того, предлагается указать, что добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании п. 4 ст. 302 ГК, признается собственником жилого помещения с момента госрегистрации его права собственности. При этом право собственности может быть оспорено в судебном порядке, а жилье – истребовано в соответствии с п. 1 и 2 ст. 302 Кодекса лишь по требованию лица, не являющегося субъектом гражданского права, указанным в п. 1 ст. 124 ГК (РФ, ее субъекты и муниципальные образования).

Кроме того, предусматривается изменение в п. 4 ст. 234 ГК, в соответствии с которым течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК, будет начинаться со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимости, которой он владеет открыто, – не позднее момента регистрации данного права.

Статью 304 ГК предлагается дополнить новым пунктом и закрепить, что суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в п. 1 ст. 124 Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилья из владения истца истекло три года со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя. Бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет РФ, ее субъект или муниципальное образование.

Наш комментарий:

Александр Латыев, INTELLECT, специально для «Новой адвокатской газеты»:

Похоже, что общая беда с пониманием владения и смешением его с правом характерна не только для судов, но и для законодателей.

В комментарии «АГ» партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев отметил, что первоначальная идея проекта была понятна: исключить один из общих необходимых реквизитов добросовестного приобретения – выбытие имущества из владения собственника по его воле (в случае если собственником являлось публичное образование). По мнению эксперта, такое исключение встречается часто – например, для добросовестного приобретения денег или ценных бумаг на предъявителя данный реквизит никогда не требовался.

«Несколько необычным выглядит ослабление правового положения собственника по субъектному признаку, более того – ослабление положения именно публичных субъектов. Это явно не соответствует общей тенденции (хотя скорее правоприменения, чем законодательства) на всемерную защиту государства. В данном случае, видимо, было принято решение продемонстрировать готовность государства поступиться своими интересами, если речь идет о жилье – с одной стороны, это важно для граждан, с другой – наверное, ущерб от потери таких объектов на общегосударственном уровне не так существенен», – считает Александр Латыев.

В то же время он отметил, что публичные субъекты, как правило, вообще не вступают во владение спорными объектами и в этом смысле не могут утратить владение ими – хоть по своей воле, хоть против. «Похоже, что общая беда с пониманием владения и смешением его с правом характерна не только для судов, но и для законодателей», – подчеркнул он.

По мнению эксперта, первоначальная редакция законопроекта полностью соответствовала заявленной идее и была достаточно простой, однако ко второму чтению появилось много изменений, из-за чего проект получил дополнительные смыслы, стал менее понятным и в целом потерял концепцию.

Управляющий партнер юридической фирмы «LLC-Право» Дмитрий Лизунов полагает, что в данном законопроекте воля законодателя направлена на защиту интересов добросовестного приобретателя. «К примеру, законодатель дополнил п. 6 ст. 8.1 ГК ссылкой на добросовестность приобретателя в случае, если он полагался на данные государственного реестра – по сути, внес необходимую формулировку, столь часто используемую судами при принятии решений по такого рода искам. В таком случае при покупке недвижимости, чтобы застраховать себя от риска изъятия имущества, придется не только заказывать выписку из ЕГРН, но и хранить ее несколько лет», – считает он.

«Ошибся ли законодатель при внесении данных изменений либо только в какой-то части, мы увидим, когда дела подобного рода начнут рассматриваться судами, в том числе свою позицию выразит Верховный Суд РФ», – резюмировал Дмитрий Лизунов.

Адвокат МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев посчитал, что изменения, внесенные в текст законопроекта ко второму чтению, можно охарактеризовать положительно. По его мнению, формулировки документа позволят избежать неоднозначного толкования судами норм и понятий добросовестного приобретения, а это, в свою очередь, будет способствовать единообразию судебной практики по искам об истребовании имущества от добросовестного приобретателя.

Эксперт полагает, что законопроект существенно повлияет на судебную практику в сторону защиты прав добросовестных приобретателей имущества.

Комментарии экспертов юридической фирмы INTELLECT >>

недвижимость, споры по недвижимости

Похожие материалы

Юридические услуги, разрешение споров, патентные услуги, регистрация товарных знаков, помощь адвокатаюридическое сопровождение банкротства, услуги арбитражного управляющего, регистрационные услуги для бизнеса


Екатеринбург
+7 (343) 236-62-67

Москва
+7 (495) 668-07-31

Нижний Новгород
+7 (831) 429-01-27

Новосибирск
+7 (383) 202-21-91

Пермь
+7 (342) 270-01-68

Санкт-Петербург
+7 (812) 309-18-49

Челябинск
+7 (351) 202-13-40


Политика информационной безопасности