*Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.
Шантаж конем
Судьба пермского ипподрома решится на заседании Пермской городской думы.
24.01.2014 | Пермские губернские ведомости №2 (2014) | Петр Попов
24 января комитет по пространственному развитию Пермской городской думы обсудит под номером один вопрос о внесении изменений в Правила землепользования и застройки Перми в отношении территории по шоссе Космонавтов, 162. Если профильный комитет одобрит изменение зоны для ипподрома, то далее проект поступит на рассмотрение думы – во вторник, 28 января. Депутаты примут окончательное решение о зонировании. Без преувеличения – в эти несколько дней и определится судьба пермского ипподрома.
Предъявили ультиматум
Накануне ключевого решения собственники пермского ипподрома пытаются оказать давление на депутатов гордумы. Так, один из владельцев земли на пермском ипподроме – ООО «Конкур-Пермь» – пообещал принудить мэрию выкупить это имущество у компании. Предупреждение может быть реализовано, если городские депутаты сменят зонирование территории – вместо ЦС-3 (площадка спортивно-массовых сооружений) на спецзону ЦС-И. В случае утверждения ЦС-И ипподром на шоссе Космонавтов, 162 сохранит свой профиль.
– В случае смены зонирования мы как владельцы участка имеемправообязатьмуниципалитет выкупить нашу землю по правилам установления публичного сервитута, – заявил «ПВ» руководитель ООО «Конкур-Пермь» Виталий Нахабин. – В цену будет включена рыночная стоимость земли, которая сейчас колеблется в пределах 100–110 млн рублей за один гектар, цена объектов недвижимости, сооружений на площадке, а также упущенная выгода.
Собеседник пояснил, что стоимость одной только земли составит порядка 2,35 млрд рублей. Оценка недвижимости еще не производилась, но конюшни ипподрома располагаются на земле «Конкура-Пермь» (общество владеет порядка 20 га). Что касается упущенной коммерческой выгоды, то, по словамВиталияНахабина, она также составит несколько миллиардов рублей. Что именно планировало построить на своей части ООО «Конкур-Пермь», не уточняется. Но, по словам гендиректора компании, фирма могла получить разрешение на планируемыйобъектинеменяянынешней зоны. Поясним, в зоне ЦС-3 можно возвести, например, аквапарк. Но для торгового центра необходимо перевести участок в категорию земель общественно-деловой застройки (Ц-2). Строительство торгово-развлекательного центра обещал другой собственник земли на ипподроме – ООО «Ла Терра», владеющий 12,5 га. За этой компанией, по сообщениям пермской прессы, стоит столичный холдинг «РосЕвроДевелопмент». Но о планах соседей в случае смены зоны на ЦС-И в «Конкуре-Пермь» не знают.
– Дальнейшие наши действия зависят исключительно от решений гордумы, – отметил Нахабин. – Как только зону поменяют, я вынесу вопрос на собрание участников общества. Если будет решено продать участок городу – предоставим администрации соглашение. Не получится с соглашением – выйдем в суд. И в положительном для нас решении я уверен.
Как же поступит мэрия, если собственник ипподрома все-таки попытается заставить муниципалитет выкупить землю по ее кадастровой стоимости в случае смены зонирования? Этот вопрос редакция «ПВ» еще неделю назад направила в пресс-службу администрации. Ведь должны же чиновники прогнозировать угрозы и риски и просчитывать возможные действия для различных сценариев развития ситуации. В результате переговоров мэрия все-таки прислала ответ, в котором, впрочем, трудно увидеть полезное содержание: «Как пояснили в городском департаменте градостроительства и архитектуры, каждый из вышеназванных вариантов развития событий имеет место либо в рамках действующего законодательства, либо по решению суда». Видимо, чиновникам совсем нечего ответить в условиях, когда губернатор Виктор Басаргин жестко и недвусмысленно высказал свою позицию о судьбе ипподрома. Другие сценарии, кроме его сохранения, теперь даже не рассматриваются, и кто-то из сотрудников администрации оказался к этому совсем не готов.
Найти баланс
Если на административный ресурс уже не приходится рассчитывать, остается надеяться на скудную судебную практику. К примеру, в июне 2013 года Высший арбитражный суд РФ поставил точку в двухлетнем споре жителей и властей Самары с компанией ООО «Голден Чериот Самара». В начале 2010 года фирма решила построить гостиничный комплекс, но горожане выступили за сохранение на этом месте рекреационной зоны. Тогда самарская дума сменила зону Ц-1 на зону Р-2 (зона парков, бульваров и набережных). Последовали затяжные споры в судах. В итоге ВАС РФ смену городских зон признал законной, поскольку муниципальные власти, меняя зону, соблюдали и защищали «публичные интересы, связанные, в частности, с устойчивым развитием территорий муниципальных образований, сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, улучшением инвестиционной привлекательности соответствующих территорий и т. п., которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников (участка. – прим. ред.)». Но при этом высший судебный орган не лишил ООО «Голден Чериот Самара» права «заявлять требования применительно к пункту 7 статьи 23 Земельного кодекса, в том числе о выкупе у него земельных участков».
То есть если бизнес не может использовать участок так, как планировалось ранее, то его собственник «вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков» (Земельный кодекс, ст. 23, п. 7). Правда, уже минуло полгода, а ООО «Голден Чериот Самара» так и не попыталось воспользоваться таким своим правом. Возможно, потому, что реально оценивает последствия такого шага. Строительные компании крайне зависимы от муниципальных чиновников, которым ничего не стоит парализовать все проекты застройщика, вставшего на тропу войны с ними. Это гораздо опаснее для компании, если она понимает, что в результате оценки имущества и длительных судебных разбирательств сумма выкупа муниципалитетом спорного объекта может оказаться копеечной по сравнению с потерями по другим направлениям.
Вот и пермские юристы далеко не уверены, что «Конкуру-Пермь» удастся заставить администрацию выкупить землю, и уж тем более – по высокой цене. – Начнем с того, что, по моей информации, именно такой судебной практики, то есть принудительного выкупа по результатам изменения зонирования, нет, – рассуждает на тему Ольга Батюкова, президент «Титульно-правовой палаты», член ПРОО «Пермская земельная лига». – Громкое дело по земельному спору в Самаре прежде всего известно тем, что оно поставило точку как раз по вопросу законности внесения изменений в ПЗЗ. Суд сделал выводы, что задача органов муниципальных образований при разработке правил землепользования и застройки состоит не в обеспечении приоритета прав собственников земельных участков в ущерб иным интересам, а в согласовании этих прав и интересов, в установлении между ними разумного и справедливого баланса. Что касается принудительного выкупа, то суд такую возможность не исключил, но при этом на практике осуществить это будет не очень просто. Есть мнение, что в пункте 3 статьи 23 Земельного кодекса дан исчерпывающий перечень целей установления публичных сервитутов. Если это так, то будут правовые сложности. Также собственника ожидают споры, связанные с оценкой земли, определением размера и доказательством причинения упущенной выгоды. А вопрос выкупа зданий и сооружений – вообще за рамками земельных отношений... Все это отдельные непростые правовые коллизии. Собственник в Самаре, правда, с июня что-то не спешит заявлять свои требования.
Наш комментарий:
Инна Куманёва, ИНТЕЛЛЕКТ-С, специально для газеты «Пермские губернские ведомости»:
Куманёва Инна Юрьевна
– Я изучила ситуацию, и в деле, которое рассмотрел Высший арбитражный суд РФ, есть важная оговорка: собственник земельного участка в Самаре обратился в администрацию до изменения Правил землепользования и застройки за выдачей ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка) для целей нового строительства. То есть для собственника земли, очевидно, существенно изменились условия ее использования, – полагает Инна Куманёва, ведущий юрист, руководитель практики «Недвижимость: оформление, регистрация прав, представительство в государственных и муниципальных органах» Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С. – В описанной ситуации в Перми не все так очевидно, как кажется. Тут истец должен доказать существенное изменение использования земли. Ведь просто планы что-то построить и уже предпринятые конкретные шаги для получения разрешений на новое строительство (как было в Самаре) – это абсолютно разные вещи. Так что требовать выкупа могут, но вот удовлетворят ли эти требования – абсолютно не факт. Устанавливать же территориальные зоны – в полномочиях органов местного самоуправления. Их право. И об этом также говорится в постановлении ВАС РФ. Использовать землю собственники могут только в соответствии с разрешенными видами, указанными в свидетельстве о праве собственности.
Минус доходы
Однако руководитель «Конкура-Пермь» Виталий Нахабин и сам предусматривает несколько вариантов развития событий. Так, если собрание пермского ООО «Конкур-Пермь» после смены зонирования решит не требовать у города выкупа участка, то, во-первых, руководитель общества планирует выйти к муниципалитету с предложением вновь изменить зонирование на какую-либо зону, которая все-таки позволит осуществить на площадке коммерческие планы компании и получить прибыль. А во-вторых, пока действует зона ЦС-И, переложить затраты фирмы на коневладельцев.
– Сейчас доходы общества составляют 3 млн рублей в год, это за вычетом НДС и имущественных налогов, – уточняет Нахабин. – Только расходы на уплату земельного налога – 14 млн рублей, которые полностью идут в местный бюджет. Предприятие работать в минус не может. Если не примем решение обязать администрацию выкупить участок, то все расходы, связанные с уплатой налоговых сборов и прочего, будут переложены на плечи арендатора участка ООО «ИнвестТрейд». И, скорее всего, это отразится на коневладельцах: ведь ООО «ИнвестТрейд», исходя из экономической целесообразности, переложит свои затраты на них. Плата за пользование конюшнями, левадами, конкурным полем может вырасти в разы. Льгот по земельному налогу в случае установления зоны ЦС-И не будет. Потому что льготы устанавливаются для определенных категорий налогоплательщиков, а не для конкретных арендаторов. Правда, опрошенные «ПВ» коневладельцы надеются, что в случае перезонирования собственник станет заинтересован не в выдавливании их с ипподрома с помощью финансовой кабалы, а, наоборот, в привлечении сюда максимального количества арендаторов за счет более выгодных условий. По мнению экспертов, в случае установления зоны ЦС-И у власти появятся основания включить ипподром в краевые программы для финансовой поддержки в рамках развития коневодства, конного спорта, лечения детей. Пока очевидно, что собственники объекта такую перспективу не рассматривают – видимо, по причине принципиальной незаинтересованности использования ипподрома по его прямому назначению. Как развернутся события дальше – станет понятно уже 28 января.
Похожие материалы
_80_80.jpg)
