Мы в соцсетях
print

Преимущественный выкуп земель банкрота

ВС РФ: Владельцы земли, смежной с земельным участком должника, должны быть персонально извещены арбитражным управляющим о предстоящих торгах

13.04.2020 | Новая адвокатская газета | Зинаида Павлова

По мнению одного из экспертов «АГ», в рассматриваемом деле Верховный Суд исследовал два вопроса, имеющих важное значение для участников гражданского оборота. Другой отметил, что ВС расшифровал поведение и мотивы истца с точки зрения применения ст. 179 Закона о банкротстве. Третья полагает, что изложенный Верховным Судом подход вполне соответствует сложившейся судебной практике.

12 марта Верховный Суд вынес Определение № 302-ЭС19-17986 по делу об оспаривании главой КФХ результатов открытых торгов по продаже земельного участка сельскохозяйственной организации-банкрота, граничащего с землей, которую он арендует.

В декабре 2014 г. ООО «Нечаевское» было признано банкротом, его конкурсным управляющим стал Александр Шерстнев. Спустя два с половиной года несколько земельных участков и сельскохозяйственных объектов организации-банкрота были реализованы на открытых публичных торгах, признанных впоследствии состоявшимися, главе КФХ Александру Будякову по соответствующему договору купли-продажи.

В июне 2018 г. глава другого КФХ Андрей Киреев обратился в арбитражный суд с иском к Александру Будякову и потребовал перевести на себя права покупателя по вышеуказанному договору. В обоснование своих исковых требований гражданин заявил, что он арендует земельный участок, непосредственно прилегающий к проданному на торгах участку должника. По мнению истца, конкурсный управляющий не предложил ему воспользоваться преимущественным правом покупки спорного имущества вопреки требованиям ст. 179 Закона о банкротстве.

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска под предлогом выбора истцом ненадлежащего способа правовой защиты. По их мнению, Андрею Кирееву следовало оспорить сами торги. Свою правовую позицию они обосновали ссылками на ст. 449 ГК РФ, ст. 139, 179 Закона о банкротстве, а также Определение КС РФ от 21 декабря 2004 г. № 440-О и п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 декабря 2010 г. № 63 о некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Закона о банкротстве.

В своей кассационной жалобе в Верховный Суд Андрей Киреев сослался на существенное нарушение нижестоящими инстанциями норм права. Доводы заявителя сводились к тому, что он выбрал правильный способ защиты, поскольку тот ведет к восстановлению нарушенного права и соответствует общему правовому подходу, установленному законодательством в аналогичных правоотношениях, а также разъяснениям Постановления Президиума ВАС РФ от 9 июля 2009 г. № 1989/09 по делу № А14-1423/2008. Кроме того, гражданин отметил отсутствие у него возможности оспорить результаты торгов, поскольку он не был их участником.

После изучения материалов дела № А19-12879/2018 высшая судебная инстанция отметила, что предметом рассмотрения Судебной коллегии по экономическим спорам по данному делу является вопрос о надлежащем способе защиты преимущественного права приобретения имущества должника – сельскохозяйственной организации, реализованного на торгах, лицом, заявляющим о наличии у него такого права на основании ст. 179 Закона о банкротстве.

Как пояснил Верховный Суд, осуществление сельскохозяйственной деятельности предполагает использование земельного участка. В целях защиты прав владельцев соседних земельных участков, заинтересованных в укрупнении своих владений, Закон о банкротстве в своей ст. 179 предоставил этим владельцам преимущественное право приобретения имущества должника. «Смысл преимущественного права приобретения, как правило, заключается в том, что какое-то имущество продается третьему лицу (потенциальному покупателю), и только в этом случае обладатель преимущественного права может им воспользоваться на тех же условиях, что и потенциальный покупатель. Согласно п. 2 данной статьи прежде всего преимущественным правом приобретения имущества должника обладают лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку должника», – отметил Суд.

Реализация такого права, как подчеркнул ВС, возможна при продаже имущества должника путем открытых торгов. Для этого арбитражный управляющий (помимо опубликования соответствующей информации о продаже имущества должника с торгов в печатном органе с указанием начальной цены продажи имущества) должен также уведомить об этом потенциальных покупателей, имеющих преимущественное право приобретения такого имущества.

«Таким образом, занимающиеся сельскохозяйственной деятельностью владельцы смежного с участком должника земельного участка, который выставлен на продажу (смежные землепользователи), должны быть персонально извещены арбитражным управляющим о проводимых торгах. После проведения публичных торгов арбитражный управляющий обязан предложить смежным землепользователям выкупить имущество должника по цене, сформированной на этих торгах. При этом, даже не будучи участниками торгов, смежные землепользователи вправе воспользоваться их результатом для реализации своего преимущественного права приобретения имущества должника. Вопрос о конкуренции смежных землепользователей разрешается в пользу того, чье заявление поступило арбитражному управляющему первым», – отмечено в определении.

Верховный Суд добавил, что Андрей Киреев избрал надлежащий способ защиты, так как оспаривание результатов торгов и признание их недействительными не приведет к восстановлению нарушенного преимущественного права приобретения имущества должника. Он пояснил, что недействительность торгов повлечет недействительность как установленной на них рыночной цены, так и договора купли-продажи, что фактически заблокирует возможность реализации преимущественного права приобретения. В то же время перевод прав и обязанностей покупателя не посягает на действительность (законность) торговой процедуры и дает возможность заявителю, признающему результаты торгов законными, воспользоваться их результатом. В связи с этим ВС РФ отменил судебные акты нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Управляющий партнер юридической компании «Генезис» Артем Денисов считает, что в данном определении ВС РФ расшифровал поведение и мотивы истца с точки зрения применения ст. 179 Закона о банкротстве. «Более чем логична мотивация истца не разрушить торги (это предполагает признание недействительным не только результата торгов, но и процедуры проведения, в ходе которой устанавливается продажная цена), а лишь признать недействительной только их часть в виде определения покупателя. Именно данная правовая природа и логика предусмотрена в специальном способе защиты аналогичного преимущественного права покупки того или иного имущества в виде иска о переводе на себя прав и обязанностей стороны по сделкам в корпоративном законодательстве», – отметил он.

Эксперт добавил, что перевод прав и обязанностей покупателя не посягает на действительность (законность) торговой процедуры и дает возможность истцу, признающему результаты торгов законными, воспользоваться их результатом. «Ввиду того что процессуальный момент реализации преимущественного права в случае его нарушения не был урегулирован Законом о банкротстве, данное определение Верховного Суда вносит ясность в указанные правоотношения. Стоит отметить, что ВС РФ постоянно восполняет пробелы правового регулирования вышеуказанного закона», – отметил Артем Денисов.

Партнер юридической фирмы MGP Lawyers Денис Быканов полагает, что в рассматриваемом деле ВС исследовал два вопроса, имеющих важное значение для участников гражданского оборота. «Первый из них – это обязанность арбитражного управляющего в обязательном порядке уведомлять владельцев смежных с реализуемым на торгах земельных участков об условиях продажи и результатах состоявшихся торгов в соответствии со ст. 179 Закона о банкротстве. Если владелец смежного участка, имеющий приоритетное право, в течение месяца со дня уведомления согласится приобрести участок банкрота по цене, которую готов заплатить за нее покупатель (третье лицо), то договор купли-продажи должен быть заключен с владельцем смежного участка. Исключение – если сам победитель торгов не является владельцем смежного участка, в этом случае он тоже обладает приоритетом», – пояснил он.

По словам эксперта, второй вопрос сводится к тому, какой иск должен подать владелец смежного участка, для того чтобы восстановить нарушенные права. «СКЭС Верховного суда РФ обоснованно указывает, что иск о переводе прав и обязанностей покупателя направлен на защиту прав владельца смежного земельного участка. Ее позиция правильная, потому что во главу угла ставится соблюдение интересов лиц, обладающих приоритетным правом на заключение договора перед другими участниками гражданского оборота», – резюмировал Денис Быканов.

Наш комментарий:

Марина Байкова, INTELLECT, специально для «Адвокатской газеты»:

Цена продажи имущества все равно должна быть определена на торгах в силу прямого указания на это в Законе о банкротстве.

Ведущий юрист юридической фирмы INTELLECT Марина Байкова убеждена, что изложенный Верховный Судом подход вполне соответствует сложившейся судебной практике. «Если нарушено преимущественное право покупки имущества должника – сельскохозяйственной организации, то надлежащим способом защиты является перевод прав и обязанностей по договору купли-продажи. С моей точки зрения, здесь очевидна необходимость применения по аналогии других норм права. В данной ситуации нет никакого смысла в оспаривании торгов – цена продажи имущества все равно должна быть определена на торгах в силу прямого указания на это в Законе о банкротстве», – полагает она.

Комментарии экспертов юридической фирмы INTELLECT >>

банкротство, земельное право

Похожие материалы

Юридические услуги, разрешение споров, патентные услуги, регистрация товарных знаков, помощь адвокатаюридическое сопровождение банкротства, услуги арбитражного управляющего, регистрационные услуги для бизнеса


Екатеринбург
+7 (343) 236-62-67

Москва
+7 (495) 668-07-31

Нижний Новгород
+7 (831) 429-01-27

Новосибирск
+7 (383) 202-21-91

Пермь
+7 (342) 270-01-68

Санкт-Петербург
8 (800) 555-67-05

Челябинск
+7 (351) 202-13-40


Политика информационной безопасности