Поправки в ГК о недвижимости
Росреестр предлагает скорректировать поправки в еще не введенную главу Гражданского кодекса о недвижимых вещах.
05.04.2022 | Адвокатская газета | Зинаида Павлова
Росреестр вынес на общественное обсуждение поправки в Гражданский кодекс в целях совершенствования законодательства о недвижимости.
В частности, предлагается скорректировать абз. 1 п. 1 ст. 130 Кодекса, указав, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, а также расположенные на земле или под ее поверхностью и созданные в результате строительства здания и сооружения, а также здания, сооружения, единые недвижимые комплексы, образованные в результате преобразования других зданий и сооружений. Кроме того, этот абзац предлагается дополнить указанием, что если объект находится на земле исключительно под собственной тяжестью, то он относится к движимому имуществу, и в соответствии с законом к отдельным видам сооружений могут применяться правила о движимых вещах.
Стоит отметить, что законопроект содержит также и корректировки еще не вступивших в силу поправок в Кодекс, а именно главы 6.1 «Недвижимые вещи», введенной Законом о внесении изменений в часть первую ГК РФ от 21 декабря 2021 г. №430-ФЗ, который вступит в силу в марте 2023 г. В частности, поясняется, что является машино-местом, а также с какого момента здания и сооружения считаются созданными. Кроме того, Росреестр предлагает дополнить главу 6.1 рядом статей, посвященных свойствам объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов и участков недр как недвижимых вещей. Помимо этого, ведомство хочет подробнее регламентировать порядок образования объектов недвижимости, их улучшения, возникновения и сохранения вещных прав, ограничений вещных прав на образуемые объекты недвижимости, обременений образуемых объектов недвижимости; приведены нюансы регистрации прав в ЕГРН на предприятие и прочие объекты.
В пояснительной записке со ссылкой на анализ судебной практики и опыт зарубежного законодательства отмечено, что для регулирования порядка образования объектов нужно четкое понимание предмета образования – объекта недвижимого имущества. «В настоящее время ст. 130 ГК содержит определение недвижимых вещей, которыми признаются объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также объекты, признаваемые недвижимостью в силу прямого указания закона (воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания). При этом не все создаваемые объекты отвечают указанным признакам недвижимости, поскольку некоторые сооружения могут быть перемещены без причинения несоразмерного ущерба их назначению (например, линейно-кабельные сооружения, трубопроводы и др.); некоторая часть объектов, безусловно признаваемых недвижимостью (помещения), не имеет непосредственной связи с землей; значительная часть такого имущества не имеет самостоятельного экономического значения (все вспомогательные и временные сооружения, некоторые здания, не требующие получения разрешения на строительство)», – убеждены авторы поправок.
Также отмечается, что главными недостатками ключевого определения недвижимости – прочной связи с землей – являются, с одной стороны, затруднительность документального подтверждения данного обстоятельства, а с другой – одинаковое наличие прочной связи с землей как у объектов, имеющих самостоятельную хозяйственную ценность, так и у сооружений, которые, исходя из общих представлений права, должны являться улучшениями земельного участка. «С учетом того что в Российской Федерации изначально право собственности возникало на помещения и сооружения и их наличие гарантировало получение земельного участка, были зарегистрированы права на объекты, которые должны быть исключены из Единого государственного реестра недвижимости, например пляж, грунтовая дорога, плодовый сад. Соответственно, в законопроект вводятся положения, способствующие более определенному восприятию недвижимости и уменьшению споров о признании той или иной вещи недвижимостью. Также вводится возможность исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о них по желанию правообладателя», – указано в пояснительной записке.
Росреестр полагает, что принятие его поправок позволит повысить правовую определенность в отношении правового режима создаваемых и созданных строений, а также наделит собственников объектов недвижимого имущества правом осуществлять образование из имеющихся у них объектов недвижимого имущества иных объектов недвижимого имущества. Общественное обсуждение законопроекта продлится до 15 апреля.
Наш комментарий:
Александр Латыев, INTELLECT, специально для «Адвокатской газеты»:
Партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев назвал законопроект странным: «Такое ощущение, что Росреестр, который был его разработчиком, "проснулся", но сделал это сильно поздно. Обновление норм о недвижимости обсуждалось несколько лет и в декабре прошедшего года завершилось принятием закона №430-ФЗ. Попытка сейчас вносить изменения в еще не вступивший закон выглядит как желание запрыгнуть в уже ушедший поезд. Вообще, снятие того внутреннего тормоза, который долгое время останавливал от внесения беспорядочных изменений в ГК, приветствоваться никак не может».
По мнению эксперта, с содержательной точки зрения законопроект пытается развивать ошибочную концепцию «натуралистического» подхода к недвижимости, заключающегося в поиске неких объективных критериев разграничения движимого и недвижимого имущества. «Несмотря на то что даже самая естественная недвижимость – земельный участок – есть объект искусственный, созданный путем произвольного определения его границ при кадастровом учете, авторы многочисленных проектов вслед за судами никак не могут смириться с тщетностью попыток найти объективные критерии недвижимости, лежащие вне воли ее собственника. Так появляются достойные анекдота указания на то, что находящиеся на земле исключительно под собственной тяжестью объекты относятся к движимости. С точки зрения физики все объекты находятся на земле под действием собственной тяжести и силы трения. И к недвижимости это тоже относится в полной мере. Кстати, с этой точки зрения сельский бревенчатый дом будет движимым имуществом, так как он обычно стоит на фундаменте исключительно за счет своей тяжести», – отметил Александр Латыев.
Он также назвал аналогично странным указание в пояснительной записке к законопроекту на то, что «все предприятие (включая входящие в его состав движимые вещи и иные нематериальные активы) должно быть описано ЕГРН». «Вообще-то ни ГК, ни даже Закон о регистрации такого требования не содержат. Более того, в ГК есть нормы, прямо противоречащие этому утверждению (например, ст. 561, которая совсем иным образом предписывает определять состав предприятия при его продаже). Так, может, вовсе не ГК нужно было править? Вызывает вопросы и перенесение момента создания здания с момента государственной регистрации прав на него к моменту ввода его в эксплуатацию или завершения строительства (предлагаемая редакция п. 1 ст. 141.3). Чье же оно будет после ввода в эксплуатацию, но до регистрации прав?» – задался вопросами эксперт.
Александр Латыев перечислил разумные, с его точки зрения, предложения поправок. «На самом деле предприятие – это практически не работающий институт нашего права. Действительно, стоит признать возможность поступления новопостроенных объектов сразу в состав единого недвижимого комплекса. Впрочем, зачем здесь выдумывать новые нормы – не проще ли подходить к изменению его состава точно так же, как и к изменению характеристик здания, например пристройке к нему новых этажей? Довольно любопытна, хотя и не доработана до идеала предлагаемая ст. 287.8 ГК о сохранении прав на недвижимость при ее видоизменении – сейчас у нас подобные нормы есть только в Земельном кодексе и посвящены, соответственно, последствиям изменения земельных участков. Стоят ли эти разумные предложения того, чтобы экстренно менять только-только принятый текст кодекса? Сильно сомневаюсь», – резюмировал он.
Главный юрист АО «ИнфраВЭБ» Павел Лобачев полагает, что поправки, с одной стороны, предлагают на законодательном уровне частично закрепить подходы, уже сложившиеся в правоприменительной практике, с другой – пытаются скорректировать неэффективно работающие механизмы. «Действительно, формулировка ст. 130 ГК РФ в текущей редакции довольно абстрактна, что в свое время привело к регистрации в качестве недвижимости множества объектов, которые таковой не являлись. При этом, как представляется, на сегодняшний день правоприменительная практика в основной массе преодолела эту проблему посредством выработки уточненных критериев недвижимости, и подобные объекты постепенно исключаются из ЕГРН. Поэтому законопроект в какой-то мере направлен на закрепление и развитие уже сложившихся подходов к определению недвижимости, переходя от абстрактных норм к достаточно казуистичным», – заметил он.
В то же время, полагает эксперт, насколько это действительно необходимо на сегодняшний день, вопрос достаточно спорный, поскольку, как указано выше, абстрактная норма ст. 130 ГК РФ со временем получила надлежащее уточнение в правоприменительной практике. «Поэтому предлагаемое детальное урегулирование в итоге может оказаться излишним и даже внести еще большую неопределенность. Например, если ранее логика законодателя исходила из того, что движимым имуществом является все то, что не относится к недвижимости, то теперь предлагается дополнительно определить, что такое движимое имущество: "Если объект находится на земле исключительно под собственной тяжестью, он относится к движимому имуществу". Такой критерий может потенциально затруднить квалификацию вещи как движимой или недвижимой в тех случаях, когда какая-то некапитальная постройка находится на земле не только под собственной тяжестью (например, если сваи сборно-разборной конструкции были вкопаны в землю или в иных подобных случаях)», – пояснил Павел Лобачев.
Он добавил, что аналогично вызывает вопрос о целесообразности включения в ГК РФ подробных норм об улучшениях недвижимой вещи при наличии действующих ст. 133–134 Кодекса. «В свою очередь, стоит поприветствовать предложение по урегулированию вопросов касательно предприятия. На практике предприятия практически не регистрируются (в том числе потому, что любое изменение в составе имущества потребовало бы перерегистрации предприятия, что крайне неудобно для действующей компании, активно совершающей различные сделки). С учетом неэффективности норм о предприятии как самостоятельной недвижимости возможно было бы пойти дальше и полностью исключить эти нормы из Гражданского кодекса. Несмотря на то что законопроект содержит ряд достаточно важных изменений, он нуждается в дополнительной доработке», – убежден юрист.
Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов полагает, что законопроект внесет больше ясности в вопросы прав на недвижимое имущество: «Имеющееся на сегодняшний день законодательство требует регулярных разъяснений на уровне иных нормативных актов и судебной практики. Потребность в более четком и понятном регулировании назрела, ведь соответствующие изменения в закон обсуждаются уже минимум года три».
Он обратил внимание, что поправки предполагают установление развернутых норм по поводу отдельных видов недвижимого имущества, таких как объекты незавершенного строительства и единый комплекс недвижимого имущества. «Также следует отметить правила, направленные на совершенствование гражданского оборота недвижимости, – регулирование порядка возникновения права собственности, образования новых объектов недвижимости из существующего объекта недвижимого имущества путем раздела, объединения и выдела объектов. Такие изменения, на мой взгляд, достаточно позитивны, потому что они упорядочивают реализацию прав субъектов права собственности в отношении принадлежащих им объектов недвижимости», – заключил Алексей Силиванов.
Комментарии экспертов юридической фирмы INTELLECT >>
Похожие материалы
