О самовольных конструкциях в подъезде
За чей счет должны быть демонтированы незаконно возведенные межквартирные перегородки и тамбурные двери.
Жилищное право | №12 за 2021 год | рубрика «Вопрос — ответ»
Читатель журнала «Жилищное право» обратился в редакцию с вопросом:
В 2021 году ЖКС в соответствии с предписанием пожарной инспекции потребовало демонтировать перегородку и дверь от собственников трех квартир, которые отделены этой перегородкой. Перегородка возведена собственниками этих квартир в 2011 году. Собственник одной из квартир продал ее мне в 2018 году. В настоящее время там проживает (и прописана) только моя мать 1933 г.р. Суд первой инстанции удовлетворил иск ЖКС к нынешним собственникам о демонтаже за свой счет самовольно возведенной перегородки, несмотря на мое заявление, что моей воли на возведение перегородки не было. Законно ли решение суда в отношении меня?
Наш комментарий:
Илья Абрамов, INTELLECT, специально для журнала «Жилищное право»:
На вопрос отвечает адвокат Илья Абрамов, советник юридической фирмы INTELLECT:
Перегородки, тамбурные двери и иные способы отгородить общее пространство перед входной дверью в квартиру — явление очень распространенное. В подавляющем большинстве случаев перегородки устанавливаются владельцами нескольких квартир из соображений отгородить общий квартирный тамбур от посторонних глаз и рук. И в подавляющем же большинстве случаев на установку таких перегородок нет каких-либо правовых оснований.
Эта проблема включает в себя два аспекта — частноправовой и публично-правовой. Частноправовой аспект состоит в том, что все помещения за пределами квартир (в том числе нежилые, если таковые имеются в доме) — лестничные клетки, лифты, площадки между этажами, являются, в соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, общей собственностью всех собственников помещений в многоквартирном доме (далее — МКД).
Чтобы уменьшить или даже передать в пользование конкретным лицам часть общего имущества, необходимо решение общего собрания собственников МКД. При отсутствии такого решения возведение каких-либо перегородок, отделяющих общие помещения МКД в пользу конкретных квартир, будет являться незаконным — именно потому, что нарушает право собственности остальных владельцев помещений в МКД.
Публично-правовой аспект заключается в том, что возведение в подъезде и тамбуре тех или иных конструкций, не предусмотренных проектом дома, может нарушать ограничения, установленные сферами публичного права, противопожарные нормы (см., например, Постановление Правительства РФ от 16 сентября 2020 г. №1479 «Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации»). Возведенные перегородки могут создать препятствия при эвакуации либо ограничить доступ к пожарным кранам и другим средствам обеспечения пожарной безопасности.
Когда возникает спор о самовольном возведении каких-либо перегородок, суд, как правило, исследует оба указанных аспекта, т.е. и наличие согласия остальных собственников МКД, и соблюдение противопожарных и иных строительных норм. Соответственно, даже соблюдение одного из вышеуказанных аспектов (например, соответствие противопожарным нормам1) при несоблюдении второго влечет вывод о незаконности возведенных конструкций и обязанность по их демонтажу. Стоит отметить, что в подавляющем большинстве случаев суды констатируют незаконность такого рода конструкций, однако есть и исключения.
Например, Московский городской суд в определении от 16 февраля 2021 года по делу №33-7177 оставил без изменений решение суда первой инстанции, отказавшего управляющей компании в иске к жильцам трех квартир о демонтаже тамбурной двери. Суды констатировали, что ее установка не создает каких-либо препятствий для доступа к общему имуществу МКД, т.к. ключи от двери переданы управляющей компании и соседям по этажу, каких-либо нарушений противопожарных правил не выявлено, а жалоб от других жильцов не поступало.
Впрочем, это решение является довольно нетипичным для такого рода споров, поскольку факт отделения части общей площадки на этаже суды обычно расценивают как безусловное уменьшение общего имущества МКД, что само по себе является нарушением, безотносительно наличия жалоб соседей на эти действия. В данном же случае видно, что суды исследовали как вопрос нарушения права собственности остальных жильцов МКД на общее имущество, так и вопрос соответствия обязательным нормам и правилам.
Другой случай — Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 31 октября 2017 г. по делу №78-КГ17-68. Высшая судебная инстанция указала на необоснованность возложения солидарной обязанности по демонтажу общей тамбурной двери на всех собственников квартир, ею отделенных. Суд принял во внимание доводы одного из ответчиков, который указал, что не участвовал в установке этой конструкции и не пользуется ею, т.к. проживает длительное время в другом городе. В результате судебные акты нижестоящих инстанций были отменены, дело было направлено на новое рассмотрение с указанием установления точного круга лиц, действия которых привели к нарушению прав истцов. Такой подход представляется полностью обоснованным.
Однако, по нашему мнению, сам по себе факт самовольной установки перегородки кем-то из предыдущих собственников квартиры не может быть обстоятельством, которое влечет безусловный отказ в удовлетворении требований о демонтаже такого рода перегородок. Довод о том, что перегородку возводил предыдущий собственник, суды2 отклоняют со ссылкой:
- либо на разъяснения п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (речь идет о применении подхода, определяющего надлежащего ответчика по иску о сносе самовольной постройки, — ответчиком является владелец данной постройки, даже если не он возводил ее);
- либо на ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, давая расширительное толкование, что обязанность по приведению в первоначальный вид незаконно перепланированного помещения лежит на текущем собственнике, независимо от того, кто делал незаконную перепланировку.
Кроме того, положения своего рода «генеральной» нормы для таких ситуаций — ст. 304 ГК РФ — также указывают на возможность возложения обязанности по устранению нарушения не только на лицо, которое возвело самовольные перегородки в общем тамбуре, но и на лицо, которое данными перегородками пользуется.
Таким образом, даже если самовольные перегородки были установлены не читателем журнала «Жилищное право», то обязанность по их демонтажу может быть возложена на него, если он фактически пользуется данными конструкциями — то есть, другими словами, живет в квартире или предоставляет ее для жилья третьим лицам.
Комментарии экспертов юридической фирмы INTELLECT >>
[1] См., например, Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 15 мая 2019 г. по делу №33-9261/2019.
[2] См. Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 20 августа 2019 г. по делу №33-17941/2019, Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22 января 2019 г. по делу №33-2676/2019, Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 01 апреля 2021 г. по делу №8Г-693/2021.
Похожие материалы
_80_80.jpg)
