Ничтожность обошлась без последствий
Суд заново рассмотрел законность покупки властями Товарного двора.
23.08.2022 | КоммерсантЪ | Дмитрий Астахов
Арбитражный суд Пермского края частично удовлетворил иск прокуратуры региона к Управлению автодорог и транспорта и РЖД. Надзорный орган требовал признать ничтожной сделку по продаже железнодорожниками в собственность региона объектов недвижимости на территории так называемого Товарного двора и права на аренду земли под ними. По мнению прокуратуры, цена сделки в 798 млн руб. является завышенной. Кроме того, истец просил применить последствия недействительности, обязав РЖД вернуть 500 млн руб. покупателю. В итоге суд признал договор купли-продажи ничтожным, отказав в удовлетворении остальных требований. Собеседники «Ъ-Прикамье» полагают, что фактически это решение сохраняет status quo и позволит продолжить застройку территории Товарного двора. Эксперты отмечают, что практика признания сделок недействительными без применения последствий является нетипичной.
В состоянии судебного спора прокуратура Пермского края, ОАО «РЖД» и региональное КГБУ «Управление автомобильных дорог и транспорта» находились с лета 2020 года. Тогда надзорный орган обратился с иском о признании ничтожным договора от 29 ноября 2018 года, по которому КГБУ приобрело 18 объектов недвижимости на территории так называемого Товарного двора, а также право аренды земельных участков площадью около 14 га. Там планируется построить новый транспортно-пересадочный узел, спортивную арену, а также провести часть ул. Строителей. Цена сделки, со ссылкой на заключение экспертов, была определена в 798,7 млн руб. Прокуратура посчитала, что реальная цена сделки составляет чуть больше 387 млн руб. Она потребовала признать договор ничтожным и применить последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции. Также надзорный орган указывал, что регион мог применить процедуру изъятия земель для госнужд, поэтому выбранный способ получения имущества незаконен.
В прошлом году суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал. Это решение устояло в апелляции, но Арбитражный суд Уральского округа вернул дело на новое рассмотрение. Суд согласился с мнением прокуратуры, что эксперты производили расчеты, исходя из коммерческого назначения земли, права на аренду которой приобрел регион. При этом ее вид разрешенного пользования — «объекты технологического назначения транспортного узла».
При новом рассмотрении дела прокуратура изменила требования, отказавшись от двусторонней реституции. Поскольку приобретенные здания были демонтированы, а границы земельных участков изменены, истец потребовал признать договор ничтожным, а также взыскать с РЖД 400 млн руб., затем эта сумма была увеличена до 500 млн. Центральным вопросом, который обсуждали стороны, стала стоимость объектов и права аренды участков под ними. Cуд назначил новую экспертизу стоимости объектов при условии их изъятия для государственных нужд. Согласно их выводам, в этом случае имущество Товарного двора должно стоить 797 млн руб. Прокуратура не согласилась и с этой оценкой, ссылаясь на заключение БТИ, согласно которому стоимость объектов и права аренды составляет 300 млн руб. Также надзорный орган полагает, что эксперты в очередной раз применили неправильный расчет, поскольку руководствовались стоимостью права аренды земли коммерческого назначения.
В итоге суд требования прокуратуры удовлетворил частично. Договор между РЖД и Управлением автодорог и транспорта края признан ничтожным, а в удовлетворении остальной части требований отказано.
Источник, близкий к администрации губернатора, говорит, что решение суда означает, что земельные участки останутся у края, а деньги у РЖД, поэтому на реализацию инфраструктурного проекта на этой территории судебный акт никак не повлияет. «Судя по всему, суд пришел к выводу, что край должен был получить эти объекты не по договору купли-продажи, а через процедуру изъятия,— полагает он,— но, в то же время, его цена была экономически обоснованной, никакого ущерба бюджету не причинено».
Собеседник, знакомый с позицией прокуратуры, говорит, что это решение суда сохраняет status quo между железнодорожниками и КГБУ. «Полагаю, вопрос о возможности внесения апелляционного представления на этот судебный акт будет обсуждаться после изучения его мотивировочной части», — пояснил он.
Наш комментарий:
Роман Речкин, INTELLECT, специально для газеты «КоммерсантЪ»:
Старший партнер юридической фирмы INTELLECT Роман Речкин отмечает, что для понимания логики суда в вынесении данного решения необходимо читать его мотивировочную часть. По его словам, признание сделки недействительной без применения последствий является нетипичным случаем. «Законодатель исходит из того, что так быть не должно, — отмечает господин Речкин. — ГК РФ даже ограничивает возможность подать иск о недействительности сделки, не заявляя о двусторонней реституции». По его словам, суд может применить последствия недействительности по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов и в иных предусмотренных законом случаях. Отказ в их применении возможен, если, например, получатель имущества признан добросовестным приобретателем.
«Если объекта, например здания, к моменту разрешения спора судом не существует, то это не является основанием для отказа в реституции полностью, просто в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость»,— отметил эксперт.
Комментарии экспертов юридической фирмы INTELLECT >>
Похожие материалы
