Мы в соцсетях

RU   EN

print

Дело о расторжении договора

Верховный Суд РФ: Отсутствие финансовых перспектив – не повод для расторжения договора вопреки его условиям.

01.08.2018 | Новая адвокатская газета | Зинаида Павлова

Верховный Суд напомнил нижестоящим инстанциям, что при рассмотрении спора о расторжении договора они должны исследовать его условия, регулирующие основания, порядок и последствия его расторжения. Один из экспертов «АГ» отметил, что своим определением Суд напомнил сторонам договора о необходимости следить за тем, чтобы оформление его расторжения соответствовало их прежним договоренностям, заключенным до взаимного согласия о новых. По мнению другого, ВС разъяснил, что принцип свободы договора действует при его заключении и согласовании сторонами конкретных оснований для его досрочного расторжения в одностороннем порядке, но не при самом расторжении договора.

В июне 2016 г. индивидуальный предприниматель Дмитрий Максименко заключил договор субаренды торговой площади с компанией «ТК Колумбус» сроком до 15 мая 2017 г. По условиям договора арендатор обязывался выплачивать арендную плату с даты подписания акта приема-передачи до даты подписания акта возврата торговой площади.

Также ИП оплатил страховой депозит в размере 460 тыс. руб. в обеспечение надлежащего исполнения обязательств. При этом, согласно договору, депозит подлежал возврату в течение 45 дней со дня подписания акта возврата торговой площади.

В сентябре 2016 г. произошла смена стороны договора – права и обязанности компании «ТК Колумбус» перешли к ООО «Ай Ти Ди Пропертис Айлендс», на счет которого был переведен обеспечительный платеж. В декабре того же года Дмитрий Максименко обратился к обществу с предложением о досрочном расторжении договора субаренды с 28 декабря 2016 г. в связи с «отсутствием финансовых перспектив».

«Ай Ти Ди Пропертис Айлендс», не возражая против этого, направило предпринимателю акт возврата торговой площади и проект соглашения о расторжении договора субаренды, в котором прописало ранее не фигурировавшее условие о том, что страховой депозит, а также арендная плата с 29 по 31 декабря удерживаются в качестве компенсации за досрочное расторжение договора по инициативе субарендатора.

ИП не согласился с этим условием – он подписал акт возврата помещения и свой проект соглашения о расторжении договора, в котором не содержалось условие о штрафе, и направил их обществу. 28 декабря торговая площадь была освобождена.

Общество, не считая договор расторгнутым, 15 февраля направило Дмитрию Максименко уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, в котором указало на наличие задолженностей по арендной плате и удержание страхового депозита в связи с нарушением предпринимателем обязательств по договору.

В связи с этим предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к «Ай Ти Ди Пропертис Айлендс» о признании договора субаренды расторгнутым с 28 декабря 2016 г. и о взыскании уплаченного страхового депозита и ранее уплаченной арендной платы в размере 26,7 тыс. руб. Ответчик подал встречный иск о взыскании задолженности по арендной плате в размере 361 тыс. и неустойки за просрочку внесения арендной платы в размере 207 тыс. руб.

В июле 2017 г. Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил исковые требования ИП, отказав ответчику во встречном иске. Решение суда оставлено без изменения апелляцией и кассацией. Суды, разрешая спор по существу, исходили из ст. 309, 310, 425, 431, 450, 450.1, 451, 606, 614, 1102, 1105 ГК РФ и разъяснений Постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. №16 «О свободе договора и ее пределах». Они установили факт существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора субаренды, приняв при этом довод предпринимателя об отсутствии финансовых перспектив в реализации спорного договора и наличие воли сторон, направленной на расторжение договора с 28 декабря 2016 г.

Не согласившись с решениями судов, общество обратилось с жалобой в Верховный Суд. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ, рассмотрев материалы дела №А40-33025/2017 и доводы сторон, вынесла Определение №305-ЭС18-2803, которым отменила судебные акты нижестоящих инстанций и направила дело на новое рассмотрение.

Коллегия указала, что, признавая договор субаренды расторгнутым с 28 декабря 2016 г., суды исходили из оценки доказательств, подтверждающих, что стороны первоначально имели намерение расторгнуть его с указанной даты. Однако стороны не подписали соглашение о расторжении договора в форме одного согласованного документа, а также акт возврата торговой площади, а направленные друг другу проекты соглашений содержали разные условия. Как указал ВС, суды не учли должным образом ст. 420, 432, 434, 438 ГК РФ о необходимости достижения сторонами единого волеизъявления о прекращении договора и соблюдения при этом формы договора.

Также суды, признавая иск ИП обоснованным, не проверили наличие у него права на расторжение договора в одностороннем порядке. Верховный Суд напомнил, что для досрочного расторжения договора аренды по основаниям, не предусмотренным ст. 620 ГК РФ, они должны быть указаны в этом договоре. «Между тем наличие такого права на одностороннее досрочное расторжение договора во внесудебном порядке у предпринимателя как субарендатора суды не устанавливали», – говорится в решении ВС.

Суды также не дали правовую оценку приводимому предпринимателем основанию для досрочного внесудебного расторжения договора аренды в виде утраты им интереса в использовании помещения. Кроме того, они не учли предусмотренное договором право общества отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке и расторгнуть его без обращения в суд путем уведомления субарендатора, если он просрочил арендную плату.

«По условиям п. 9.3 договора в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора в связи с неисполнением/ненадлежащим исполнением субарендатором своих обязательств сумма страхового депозита не возвращается субарендатору и рассматривается как справедливая, но не обязательно достаточная для компенсации убытков неустойка», – указал Суд, добавив, что согласно п. 9.6 договора субаренды в такой ситуации дата расторжения считается со дня, указанного в уведомлении об одностороннем отказе от исполнения договора.

Также Верховный Суд указал, что при новом рассмотрении дела судам следует учесть изложенные им положения о подлежащих применению нормах права и исследовать условия договора субаренды, регулирующие порядок, основания и последствия его расторжения.

Руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» АБ КИАП Сергей Попов назвал распространенными споры о возврате арендатору обеспечительного платежа при расторжении договора аренды. «Часто встречаются такие условия договора аренды, при которых досрочное расторжение договора по инициативе арендатора вне зависимости от причин влечет для него утрату этого обеспечительного платежа, который становится своего рода договорной неустойкой за расторжение договора», – пояснил он.

Как отметил адвокат, арендодатели не стремятся вернуть денежные средства арендатору, если это позволяют условия договора: «Расторжение договора по соглашению сторон может предусматривать и иные условия, связанные с возвратом или хотя бы с частичным возвратом обеспечительного платежа, но в рассмотренной ВС ситуации стороны так и не пришли к единому соглашению».

По мнению Сергея Попова, отсутствие единого соглашения и стало камнем преткновения. «Арендодатели часто используют такой инструмент – одностороннее расторжение договора арендодателем за неисполнение финансовых условий договора арендатором. Обычно это означает для арендатора потерю обеспечительного платежа, если только он не докажет, что расторг договор раньше, чем это сделал арендодатель. Для этого нужен ряд условий: договор должен предусматривать одностороннее расторжение со стороны арендатора, оно должно быть ясно выражено и совершено в порядке и сроки, установленные договором. Существуют ли данные условия в рассматриваемой ситуации – это предстоит установить суду первой инстанции», – заключил эксперт.

Комментируя решение ВС, адвокат АП г. Москвы Анна Минушкина отметила, что на практике довольно часто встречаются споры, связанные с арендными отношениями между хозяйствующими субъектами, особенно по вопросам расторжения договора аренды и возврата обеспечительного платежа. По ее словам, Верховный Суд разъяснил, что принцип свободы договора действует при его заключении и согласовании в этот момент сторонами конкретных оснований для его досрочного расторжения в одностороннем порядке, но не в момент самого расторжения.

Наш комментарий:

Александр Латыев, ИНТЕЛЛЕКТ-С, специально для «Новой адвокатской газеты»:

Негодная мотивировка судебных актов, которые, может быть, и имели некоторое основание, в итоге привела к их отмене.

Партнер, руководитель практик Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С Александр Латыев считает, что Верховный Суд в очередной раз напомнил сторонам договора о необходимости следить за тем, чтобы оформление его расторжения соответствовало их прежним договоренностям, пока они взаимно не договорятся об ином. По словам эксперта, на практике некоторые участники отношений, не только арендных, но и многих других, совершая связанные с исполнением, изменением или прекращением обязательств действия, начинают жить в «своем мире», не сообразовывая свои представления с позицией другой стороны.

«Странной кажется ссылка судов на то, что отпадение финансовой целесообразности является существенным изменением обстоятельств. Отменить судебные акты стоило хотя бы для того, чтобы исключить это совершенно невероятное утверждение. Негодная мотивировка судебных актов, которые, может быть, и имели некоторое основание, в итоге привела к их отмене. При новом же рассмотрении дела, как показывает опыт, ссылаться на такие обстоятельства субарендатору будет намного сложнее», – прокомментировал Александр Латыев.

Комментарии экспертов Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С >>

договорное право, коммерческие споры, коммерческое право

Похожие материалы

Юридические услуги, разрешение споров, патентные услуги, регистрация товарных знаков, помощь адвокатаюридическое сопровождение банкротства, услуги арбитражного управляющего, регистрационные услуги для бизнеса


Екатеринбург
+7 (343) 236-62-67

Москва
+7 (495) 668-07-31

Нижний Новгород
+7 (831) 429-01-27

Новосибирск
+7 (383) 202-21-91

Пермь
+7 (342) 270-01-68

Челябинск
+7 (351) 202-13-40


Политика информационной безопасности