*Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.
Суд с застройщиком
О чем необходимо помнить участнику долевого строительства, если застройщик не выполняет принятые на себя обязательства по договору.
Статья Антона Дёмина, юриста Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С.
На федеральном уровне решение проблемы обеспечения граждан доступным и комфортным жильем объявлено приоритетным национальным проектом. Одним из значимых нормативных актов, призванных разрешить проблемы в жилищной сфере, являлся Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Безусловно, данный закон не единственный, однако, по нашему мнению, он лучше всего защищает права лиц, решивших вложить свои денежные средства в приобретение недвижимости. Последствия финансовой нестабильности особенно остро коснулись строительной отрасли. Одни застройщики отказались от новых проектов, другие в срочном порядке направляют усилия на своевременный ввод в эксплуатацию уже построенных домов.
О чем необходимо помнить участнику долевого строительства, если застройщик не выполняет принятые на себя обязательства по договору. Если обобщить права дольщиков, можно сказать, что закон о долевом участии предусматривает ряд мер для защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, как то:
- гарантия качества объекта недвижимости (ст.7);
- установление законных штрафов и неустоек (ст.10, ст.5, п.2 ст.6, п.2 ст.9);
- прозрачность сведений о застройщике и объекте застройки (публикация и предоставление в компетентные органы проектной декларации (ст.ст.19-21);
- обязательность государственной регистрации Договора долевого участия (ст.17);
- прямое указание на возможность применения законодательства о защите прав потребителей (п.9 ст.4).
Но несмотря на перечисленные гарантии, строительство дома все равно может быть приостановлено, и тогда встанет вопрос: что предпринять дольщикам, возможно ли расторгнуть договор с максимальной выгодой для себя и на какую компенсацию они могут рассчитывать? Попробуем раскрыть основные моменты.
В соответствии с п.3 ст.6 Закона об участии в долевом строительстве, в случае, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Предусмотренный договором срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику может быть изменен по соглашению сторон. Но бывают случаи, когда участник долевого строительства отказывается от предложения по различным причинам - потребовались деньги или отпала заинтересованность в покупке квартиры именно в этом доме. В такой ситуации участник долевого строительства, на основании ст.9 Закона, в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, так как застройщиком не исполнена обязанность по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок или потребовать в судебном порядке расторгнуть договор при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан.
Застройщик, в случае расторжения договора по вышеуказанным основаниям, обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Денежные средства должны быть возвращены не позднее 20 рабочих дней.
Можно потребовать с застройщика и взыскания убытков. Гражданский кодекс определяет убытки как расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Убытки в делах о взыскании денежных средств, когда дом фактически не построен и дольщику необходимо вернуть не только оплаченные деньги по договору, но и дополнительные денежные средства для приобретения квартиры по уже новой цене, необходимо доказывать. Такими доказательствами может служить оплаченный договор на аналогичную квартиру и представленная оценка рыночной стоимости на момент обращения в суд.
Но не стоит спешить и готовить исковое заявление в суд. Предположим что решение суда в вашу пользу, и у застройщика на счете имеются денежные средства. Необходимо учитывать, что с момента заключения договора до передачи в собственность покупателю квартиры может пройти несколько лет (2-3 года). Процедура расторжения договора (через суд) и взыскания денежных средств займет еще 1-2 года. В итоге пройдет 4-5 лет. Стоит ли говорить, что сумма, уплаченная 4 года назад, и эта же сумма сейчас - несколько разные суммы (по своей покупательской способности). Участник получит только те деньги, которые уплатил, и вместо удовлетворения своих жилищных потребностей получит лишь денежное возмещение, которое не сравнимо с постоянным существенным увеличением стоимости жилья, даже при наличии суммы взысканных процентов. Не следует забывать и еще об одном моменте. При взыскании неустойки в судебном порядке суд вправе, на основании ст.333 Гражданского кодекса РФ, снизить размер неустойки. Заранее определить, до какого размера суд снизит размер неустойки, не представляется возможным.
Судебная практика показывает, в том числе и в Екатеринбурге, что при достаточно собранных доказательствах суды принимают сторону дольщиков и удовлетворяют требования по взысканию неустойки и убытков. Тем не менее, все это не решает главного — квартирного вопроса! Что можно рекомендовать тем, для кого важна именно квартира, тем, у кого средства были заемными, треть срока кредитного договора уже прошла, а расторжение договора с банками грозит штрафами. В такой ситуации было бы правильно дождаться окончания строительства и передачи квартиры и только потом обращаться с вышеуказанными требованиями. В любом случае, прежде чем начинать какие-либо активные действия, необходимо реально оценить свои возможности, обратиться за консультацией к юристу и, только взвесив все "за" и "против", принимать решение.
Похожие материалы
_80_80.jpg)
