*Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.
Споры между арендаторами
Определение порядка пользования арендуемым земельным участком при множественности арендаторов.
Недавно довелось выступить в виде стороннего эксперта по одному из дел, рассмотренных АС Свердловской области, 17 ААС и ФАС УО. Спор шел между несколькими собственниками помещений в здании, которое находится на муниципальной земле. Земельный участок предоставлен всем собственникам помещений в аренду, где все они выступают соарендаторами с определением долей пропорционально площадям принадлежащих им помещений в здании. Ну и как это нередко бывает, между соседями разгорелись бытовые конфликты, кто-то стал ставить забор, другие - против этого протестовать, в итоге спор попал в суд.
Несколько собственников помещений предъявили иск к другому собственнику помещения об устранении препятствий в пользовании земельным участком, а именно - о сносе забора. Ответчик предъявил встречный иск об определении порядка пользования, мотивировав его - вот тут начинается интересное - правилами об общей долевой собственности, а именно - ст.247 ГК РФ.
Сейчас не суть важно, как именно суды определили порядок пользования, но важно то, что они согласились с таким подходом и ничтоже сумняшеся применили - все трое - правила о общей долевой собственности к «общей долевой» (кстати, далеко не факт, что долевой) аренде, при этом даже не ссылаясь ни на аналогию закона, ни на сходство отношений.
В материалах судебной практики мне не удалось найти иных решений, разделявших подобный подход. Некоторые намеки на его возможность содержатся, например, в Постановлении 15ААС от 22.01.2013 №15АП-15761/12, в котором между прочим отмечается, что требование об определении порядка пользования арендуемым имуществом не заявлено, из чего можно сделать косвенный вывод о возможности заявления такого требования. В то же время в материалах судебной практики имеется и прямо противоположный, причем явно и четко выраженный, подход: так, ФАС Западно-Сибирского округа в своем Постановлении от 21.03.2014 по делу №А45-18720/2011 прямо указал на то, что правила об общей долевой собственности к данным отношениям не применимы, даже в порядке аналогии закона.
С формальной точки зрения, действительно, арендные права (относящиеся, согласно господствующему, но не общепринятому, воззрению, к обязательственным) не могут быть урегулированы таким же образом, как основное вещное право — право собственности. Так, в частности, взаимоотношения между соарендаторами не являются самодостаточными, поскольку каждый из них находится также в правовых отношениях с арендодателем. Тут, кстати, есть еще один любопытный вопрос: а не должен ли арендодатель также выступать в качестве ответчика при рассмотрении спора о порядке пользования имуществом.
С другой стороны, нельзя отрицать, что правила об общей собственности представляют собой достаточно общий типовой пример разрешения коллизий между интересами различных равноуправомоченных лиц. Более того, земельный участок под зданием предоставляется в аренду на основании ст.36 ЗК РФ; при этом такая аренда существенно отличается от общих установленных гражданским законодательством правил, в частности, обязательностью заключения договора и невозможностью уклонения от него. В связи с этим положение арендатора земельного участка становится в значительной мере независимым от собственника, чем экономически приближается к положению собственника. Таким образом, имеются основания и для аналогии закона с правилами гл.16 ГК РФ.
Этому, однако, можно противопоставить указание на то, что статус соарендаторов производен от статуса сособственников общего имущества здания. При этом п.6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» ориентирует при определении порядка пользования таким общим имуществом руководствоваться не общими правилами ГК РФ, а применять по аналогии положения ст.44-48 ЖК РФ, которые не предусматривают возможность определения порядка пользования общим имуществом в судебном порядке, а исключительно путем голосования сособственников.
Вот этот последний вариант представляется более правильным способом разрешения коллизии в нашем случае: т.е. даже если и применять здесь (только конечно же по аналогии, а никак не напрямую) правила об общей собственности - то не об обычном ее варианте, а о специальном - общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Заметка в блоге Александра Латыева на сайте Zakon.Ru.
Похожие материалы
_80_80.jpg)
