RU   EN

print

С днем строителя!

К Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 16.06.2015 № 309-КГ15-209 о разрешении на строительство.

В июльском номере «Вестника экономического правосудия» вышел мой комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 16.06.2015 № 309-КГ15-209, в котором рассматривался вопрос о том, может ли быть выдано разрешение на строительство после начала самого строительства. Поскольку вопрос, на мой взгляд, важнейший, принципиальный и - с тем ответом, который дан на него Коллегией - грозящий подорвать всю строительную отрасль, я посчитал необходимым иложить основные тезисы комментария для общего доступа, тем более, что, как показало обсуждение этого вопроса в рамках комментариев к другой дискуссии, есть люди, которые с позицией КЭС согласны и готовы ее отстаивать.

Само по себе дело является прекрасным материалом для создания прецедента, ибо имеет один-единственный вопрос для обсуждения, не замутненный никакими превосходящими обстоятельствами: застройщик обратился в администрацию за получением разрешения на строительство после начала строительства. Администрация отказала в выдаче разрешения только на этом основании. Никакие другие основания заявлены не были, из чего можно сделать вывод, что все остальные требования к законности постройки застройщиком соблюдены были.

Суды первой и апелляционной инстанции признали действия Администрации законными, окружной суд не согласился с ними и сказал, что нет такого основания для отказа в выдаче разрешения на строительство в законе, как то, что строительство уже ведется. Верховный суд в составе председательствующего судьи Борисовой Е.Е., судей Грачевой И.Л., Попова В.В. (страна должна знать своих «героев», впрочем, справедливости ради надо заметить, что определение Коллегии почти слово-в-слово совпадает с определением о передаче дела для рассмотрения в ВС, подписанным судьей Борисовой Е.Е.) отменил определение окружного суда и оставил в силе решение первой и постановление апелляционной инстанций, фактически закрепив следующую правовую позицию: после начала строительства за разрешением на строительство обращаться нельзя.

Эта правовая позиция ущербна сразу с многих точек зрения и, более того, способна нанести непоправимый урон всей строительной отрасли, да и не только профессионалам, но и строителям-любителям.

Неправильна позиция сразу с нескольких точек зрения:

1. Формально юридическая

Ну действительно, нет в ст.51 Градостроительного кодекса такого основания для отказа в выдаче разрешения, на что совершенно справедливо обратил внимание окружной суд.

И отсутствие такого основания - это не ошибка законодателя, а естественное следствие природы разрешения на строительство: при его выдаче компетентный орган вообще не должен выходить на место и исследовать фактическое состояние земельного участка - он проверяет только лишь по документам, соответствует ли проект требованиям строительных, градостроительных и т.п. правил, имеет ли застройщик права на участок и можно ли на этом участке строить то, что запланировано.

Факты - что реально построено - оцениваются (вернее, должны оцениваться) при выдаче другого разрешения - на ввод в эксплуатацию.

Все выводы КЭС строятся только на том, что разрешение на строительство должно быть получено до начала строительства. Но из этого никакими законами логики невозможно вывести, что его нельзя получить после начала строительства. Действительно, начало стройки без разрешения - это административное правонарушение, но из этого не следует, что, понеся соответствующее наказание, субъект не может устранить нарушение, обратившись-таки за разрешением. В конце концов, главной целью установления норм должно быть, наверное, не бездумное преследование, а возможность исправить, уж если нарушение было допущено.

2. Правно-политическая

Фактически запретив выдавать разрешение на строительство после начала стройки, суды исключили для застройщиков и возможность завершить такую - порочно начатую - стройку в обычном административном порядке путем получения разрешения на ввод в эксплуатацию, ибо для его получения наличие разрешения на строительство необходимо.

Это прямо противоречит давно уже устоявшейся тенденции ограничения возможности использования судов для легализации самовольных построек в обход обычной стандартной административной процедуры. Не секрет, что долгое время застройщики даже не ходили в администрации за разрешениями на строительство (и вряд ли они так делали от лени - скорее, от того, что в суде они встречали гораздо более справедливое отношение). Чтобы хоть как-то справиться с этой вакханалией в п.9 информписьма ВАС №143 было закреплено требование хотя бы обратиться за разрешением в обычном порядке, чтобы потом легализовывать постройку в судебном порядке. Вполне резонное желание судов, чтобы на них не перекладывалась работа органов по выдаче разрешений.

Теперь же этой своей правовой позицией ВС закрывает ординарный порядок и тем самым снова выталкивает застройщиков в суды. Напоминает ту самую унтер-офицерскую вдову, впрочем, ВС же не себя «высек» - до него-то эти дела не дойдут - это он работы нижестоящим судам добавил.

Самое смешное, что и при административном порядке выдачи разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию, и в ходе судебных процессов о легализации самовольной постройки оцениваются одни и те же обстоятельства. Так что никакого резона взваливать на суды этот груз не было совершенно.

3. Конституционная

Хорошо, отправил ВС застройщиков теперь легализовывать построенное без разрешения в суд, но смогут ли они это сделать? Сильно сомневаюсь, ведь. п.26 Постановления 10/22 при рассмотрении дел о легализации самовольной постройки предписывает оценивать законность отказа в выдаче разрешения на строительство, а, как нам сказал суд, отказ в данном случае был совершенно законен. Значит, и легализовать эту постройку уже никогда не получится. Не получится ею ни пользоваться, ни распоряжаться, ни когда бы то ни было приобрести право собственности (во всяком случае покуда наш ГК содержит реквизит добросовестности для приобретения по давности).

Единственное , что остается сделать застройщику с точки зрения закона - это снести постройку, даже если она никому не мешает, не грозит обвалиться, построена на своем участке - только потому, что он не получил разрешения на строительство.
Насколько это соразмерная санкция за допущенное им нарушение? Насколько она соответствует принципу non bis in idem, если застройщику уже привлекли к административной ответственности за строительство без разрешения?

Наконец, насколько вырастут неофициальные «расценки» чиновников администраций на то, чтобы «закрыть глаза» на уже начавшееся строительство и-таки выдать разрешение? Сильно сомневаюсь, что КЭС, сконцентрировавшись на обстоятельствах конкретного дела, где, вполне возможно, застройщик и вел себя не вполне красиво, вообще задумалась об этих последствиях своей универсально выраженной правовой позиции, когда выносила свое Определение. Вообще, это отличный пример для обсуждения еще одного вопроса - вопроса о том, что прецедентные де-факто решения принимаются теперь кулуарно, без достойного обсуждения и даже не самым репрезентативным составом высшего суда, а только лишь его частью.

P.S.: на мой взгляд, это дело прекрасно бы подошло для того, чтобы открыть им пересмотр в надзорном порядке Президиумом ВС определений КЭС. И само по себе оно кристально прозрачно, и общественная значимость огромная. Я связывался с представителями застройщиков и предлагал им свою помощь в обращении в надзор, в том числе переслал черновой макет той самой статьи, о которой говорил в начале, но застройщик предложил нам сотрудничать на не устраивающих меня условиях, хоть и заверил, что в надзор обязательно обратится. В запасе у него остается всего лишь месяц и одна неделя. Как бы то ни было, буду держать за них пальцы, а всем строителям страны после того, как они отойдут от отмечания своего праздника, посоветовал бы задуматься о том, что их судьба теперь - в руках всего лишь одного застройщика из Уфы.

Источник: Zakon.Ru

земельное право, коммерческие споры, недвижимость, споры по недвижимости

Похожие материалы

Юридические услуги, разрешение споров, патентные услуги, регистрация товарных знаков, помощь адвокатаюридическое сопровождение банкротства, услуги арбитражного управляющего, регистрационные услуги для бизнеса


Екатеринбург
+7 (343) 236-62-67

Москва
+7 (495) 668-07-31

Нижний Новгород
+7 (831) 429-01-27

Новосибирск
+7 (383) 202-21-91

Пермь
+7 (342) 270-01-68

Челябинск
+7 (351) 202-13-40


Политика информационной безопасности