RU   EN

print

*Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.

Ремонт за счет застройшика

Защита прав собственников помещений многоквартирного дома Товариществом собственников жилья.

В феврале 2013 года завершился более чем полуторагодичный судебный спор, касающийся качества строительства жилого многоквартирного дома, между Товариществом собственников жилья «Костычева 15» (ТСЖ) и одним из ведущих застройщиков Пермского края ОАО «Пермский завод силикатных панелей» (ОАО «ПЗСП»). Итогом противостояния, в ходе которого чаша весов Фемиды склонялась то на одну, то на другую сторону, стало удовлетворение судами двух инстанций - сначала апелляционной, а потом и кассационной - требований ТСЖ: на застройщика были возложены обязанности безвозмездно устранить все допущенные при строительстве дома недостатки.

Конфликт на досудебной стадии

Конфликт между жильцами многоквартирного дома в Перми и ОАО «ПЗСП», вылившийся в судебное разбирательство, возник несколько лет назад. Жильцы стали обращаться в ТСЖ с жалобами на возникновение трещин в газобетонных панелях, из которых был построен жилой дом, уже через пару лет после сдачи здания в эксплуатацию в 2006 году. Трещины возникали в панелях как внутри квартир и подъездов, так и снаружи дома. Еще одной проблемой стало образование на стенах квартир и лестничных площадок так называемых «высолов» (белых солевых разводов) и ржавых пятен.

ТСЖ в течение двух лет направляло уведомительные письма в адрес ОАО «ПЗСП», однако это не возымело должного эффекта. В начале лета 2011 года руководство ТСЖ обратилось в Группу правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С, и после предварительных консультаций с юристами было решено готовиться к судебному разбирательству.

Первая задача, которую в кратчайшие сроки предстояло решить юристам, - сбор доказательств, подтверждающих своевременность обнаружения недостатков строительства и уведомления о них строительной организации, а также подача иска до истечения срока исковой давности. Дело в том, что разрешение на ввод дома в эксплуатацию было выдано в августе 2006 года, и до истечения 5-летнего срока с этого момента оставалось немногим больше двух месяцев. В адрес ОАО «ПЗСП» была подготовлена и направлена претензия, обобщающая как данные о дефектах из всех ранее направлявшихся писем, так и о свежепроявившихся недостатках строительства, с требованием об их устранении. В дальнейшем, из анализа судебных актов по делу, будет видно, что это действие было не только не лишним, но и явилось одним из факторов, предопределивших исход судебного спора.

Прямым же результатом направления претензии стал письменный ответ на неё со стороны ОАО «ПЗСП», в котором оно впервые однозначно выразило свою позицию относительно выявленных недостатков, сославшись на то, что они образовались по причине неправильной эксплуатации дома, а следовательно, застройщик за них ответственности не несет.

С этого момента стало очевидно, что внесудебные механизмы разрешения конфликта исчерпаны, и юристы ИНТЕЛЛЕКТ-С от имени ТСЖ обратились в арбитражный суд с иском об обязании ОАО «ПЗСП» устранить недостатки строительства.

Надлежащий истец

Первый вопрос, с которым предстояло разобраться судам в рамках данного спора, заключался в том, вправе ли ТСЖ предъявлять подобный иск в принципе. И хотя закон прямого ответа на этот вопрос не содержит, суды в своей практике выработали определенный подход к его решению.

Согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать способ управления им. Одним из указанных в ЖК РФ способов является управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья.

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (часть 1 статьи 135 ЖК РФ).

В соответствии со ст.138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Всё это, согласно указаниям арбитражных судов, дает основания признавать за товариществом собственников жилья наличие необходимой правоспособности для защиты имущественных прав своих членов путем предъявления исков, возлагающих на третьих лиц обязанность совершить определенные действия (выполнить ремонтные работы, выплатить денежную сумму и т.п.). Подобный подход арбитражных судов основан на позиции Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации по данному вопросу, изложенной в Постановлении от 15 июля 2010 года №2345/10 по делу №А56-3507/2008.

В описываемом споре арбитражные суды всех трех инстанций, несмотря на расхождения во мнениях по ряду иных вопросов, однозначно признали за ТСЖ право на предъявление иска.

В то же время необходимо иметь в виду, что если товарищество собственников жилья предъявляет в суд иск, связанный с признанием права общей долевой собственности за собственниками помещений в многоквартирном доме, а не с возложением на третьих лиц обязанности совершить определенные действия, то оно должно документально подтвердить, что собственники помещений в доме предоставили ему право на обращение с таким иском. Указанный подход изложен в Постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации №12537/09 от 15 декабря 2009 года по делу №А56-42253/2007 и неоднократно приводится нижестоящими судами в обоснование своей позиции по конкретным делам.

Учитывая расплывчатый характер границ и критериев, выработанных судебной практикой по вопросу о том, в каких случаях товариществу собственников жилья для предъявления иска достаточно уставной правоспособности, а когда оно должно подтверждать предоставление ему права на подачу иска собственниками помещений в доме, было бы нелишним, по возможности, всякий раз при обращении в суд с иском о защите имущественных прав собственников помещений в многоквартирном доме от имени товарищества собственников жилья заручаться надлежащим подтверждением полномочий на предъявление соответствующего иска. Наличие указанных полномочий может быть подтверждено решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, принятым в порядке, установленном ст.146 ЖК РФ.

Надлежащий ответчик

Одним из доводов, по которым ОАО «ПЗСП» не признало иск, явилось то, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику. В обоснование данной позиции оно ссылалось на то, что между ТСЖ или собственниками помещений в доме, с одной стороны, и ОАО «ПЗСП», с другой, отсутствовали какие-либо правоотношения по строительству жилого дома. Действительно, если подходить к этому вопросу с сугубо формальной точки зрения, ни договора подряда, ни договора долевого участия в строительстве жилого дома, ни какого-либо иного договора между сторонами спора не заключалось, земельный участок под строительство непосредственно ОАО «ПЗСП» не предоставлялся, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию тоже было выдано не ему, а другой организации. Тогда какие претензии могут быть у ТСЖ к строительной организации?

Однако арбитражные суды проявили при разрешении данного вопроса завидную гибкость, рассмотрев его не с формальной точки зрения, а в совокупности с иными обстоятельствами дела, не придав отсутствию между сторонами единого письменного договора абсолютного значения. И суд первой, и суды апелляционной и кассационной инстанций посчитали ОАО «ПЗСП» надлежащим ответчиком по данному делу, хотя и подошли к трактовке возникших между сторонами правоотношений различным образом.

Жилые помещения в доме приобретались гражданами путем заключения договоров паенакопления с потребительским кооперативом, являющимся уполномоченным представителем Целевой муниципальной социально-инвестиционной программы адресной помощи гражданам в улучшении жилищных условий «Дом для Вашей семьи» (далее - Программа) на основании генерального договора о сотрудничестве, заключенного с Пермским жилищным социально-инвестиционным фондом «Жилсоцинфонд». Конечной целью оформления указанных договоров являлась передача в собственность указанных граждан жилых помещений в этом доме.

По сути, в отношениях с ответчиком «Жилсоцинфонд» выступил в качестве уполномоченного представителя граждан - будущих жильцов дома, ведь именно они фактически финансировали строительство спорного дома, а «Жилсоцинфонд» лишь аккумулировал накопления членов кооперативов - участников Программы и инвестировал их непосредственно в строительство жилья по Программе.

В свою очередь, строительство данного дома производил именно ответчик. «Жилсоцинфонд» никакого строительства на предоставленном ему муниципалитетом земельном участке не производил, а лишь передал его для строительства ОАО «ПЗСП», которое ранее подготовило проектную документацию, а затем должно было, помимо непосредственно строительства, осуществлять технический и авторский надзор за его ходом.

Суд первой инстанции посчитал, что между сторонами возникли правоотношения, к регулированию которых применяются нормы Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». При этом он исходил из того, что собственники помещений в доме принимали участие в финансировании строительства дома. Такая трактовка судом сложившихся между сторонами правоотношений представляется весьма спорной. С точки зрения позиции Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 постановления от 11 июля 2011 года №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», судам предписано устанавливать правовую природу договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости. Названный федеральный закон предъявляет требования к существенным условиям указанного договора, а также требования по его государственной регистрации. Но в рассматриваемом деле отсутствуют документы, которые могли бы подтвердить соблюдение таких требований. Следовательно, вряд ли можно считать возможным применение названного закона к регулированию отношений сторон.

И уже суд апелляционной инстанции пришел к иному выводу о правовой природе отношений сторон, указав, что в рассматриваемом споре возникшие отношения можно охарактеризовать как опосредованные отношения по договору бытового строительного подряда между собственниками помещений, интересы которых представляет истец, и ответчиком. Развивая этот подход, суд кассационной инстанции дополнительно сослался на нормы Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», предусматривающие право потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы потребовать от исполнителя их безвозмездного устранения.

Важность правовой квалификации судами отношений сторон в данном деле как отношений по договору бытового строительного подряда невозможно переоценить. Ведь именно такая квалификация позволила судам применить положения пункта 2 статьи 737 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающего пятилетний срок для обнаружения заказчиком существенных недостатков результата работ в отношении недвижимого имущества в целях предъявления подрядчику требования об их безвозмездном устранении.

Оценка экспертизы

В материалах описываемого дела имелся акт осмотра технического состояния дома, составленный комиссией представителей сторон еще до предъявления иска в суд, на этапе рассмотрения претензии об устранении недостатков. Однако он не давал однозначного представления ни о наличии, ни о характере, ни об объеме недостатков, ни о причинах их возникновения. В связи с этим для разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области строительства, судом первой инстанции была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. К её проведению был привлечен эксперт специализированной организации, имеющий необходимую квалификацию.

Анализ судебной практики по данной категории споров позволяет выделить следующие группы вопросов, которые могут быть адресованы эксперту в рамках соответствующей экспертизы:

вопросы, связанные с выявлением факта наличия недостатков строительства и их описанием;вопросы, связанные с существенностью недостатков;вопросы, связанные с установлением характера и объема работ, требующихся для устранения недостатков строительства.

В рамках данного дела все указанные группы вопросов были поставлены на разрешение эксперта и ответы на них нашли своё отражение в заключении эксперта.

Следует отметить, что заключение эксперта в данном деле носило неоднозначный характер, что привело к его различной оценке судами разных инстанций. Суд первой инстанции посчитал, что недостатки, на которые ссылался истец, не связаны с недостатками строительства дома и действиями застройщика. Выявленные недостатки суд посчитал несущественными, поскольку они, согласно заключению эксперта, не препятствуют использованию дома по назначению. Кроме того, суд посчитал, что они связаны с эксплуатацией дома, а истец не представил суду доказательств его надлежащей эксплуатации. Именно этот вывод суда послужил основанием к отказу в удовлетворении иска.

Переоценивая указанный вывод суда первой инстанции, вышестоящие суды пришли к прямо противоположным выводам. Так, они установили, что, согласно экспертному заключению, недостатки возникли вследствие применения при строительстве дома некачественных материалов, что привело к образованию недостатков в объеме сверх допустимых стандартов. Суды апелляционной и кассационной инстанции, в отличие от суда первой инстанции, посчитали не имеющим правового значения то обстоятельство, что выявленные недостатки не препятствуют использованию дома по назначению.

Поскольку экспертное заключение содержало ответ на вопрос о том, какие работы необходимо выполнить для устранения недостатков строительства, то суд апелляционной инстанции удовлетворил заявленный иск и обязал ОАО «ПЗСП» выполнить все необходимые работы, которые определил эксперт.

В заключение отмечу, что постановление суда апелляционной инстанции по делу содержит один любопытный момент. Воспользовавшись правом, предоставленным ему частью 3 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд, помимо удовлетворения исковых требований о безвозмездном устранении недостатков строительства и установления срока для совершения указанных действий, в резолютивной части постановления предоставил ТСЖ право осуществить данные действия за счет ответчика - в случае, если он не исполнит решение в течение установленного срока. На момент написания этого материала установленный в постановлении срок почти истек, а сведения о выполнении работ отсутствуют. Так что вполне возможно, что в этом споре еще рано ставить точку, ведь возможен и следующий его этап: изменение способа исполнения судебного акта в порядке, установленном статьей 324 АПК РФ.

Статья опубликована в "Новой адвокатской газете", №10 (147), 15-31 мая 2013 г., стр.8-9

ЖКХ, недвижимость, споры по недвижимости, строительство

Похожие материалы

Юридические услуги, разрешение споров, патентные услуги, регистрация товарных знаков, помощь адвокатаюридическое сопровождение банкротства, услуги арбитражного управляющего, регистрационные услуги для бизнеса


Екатеринбург
+7 (343) 236-62-67

Москва
+7 (495) 668-07-31

Нижний Новгород
+7 (831) 429-01-27

Новосибирск
+7 (383) 202-21-91

Пермь
+7 (342) 270-01-68

Челябинск
+7 (351) 202-13-40


Политика информационной безопасности