RU   EN

print

*Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.

Продается офис... и 1/258 лифта

ВАС РФ меняет правила игры на рынке коммерческой недвижимости.

Лифты, чердаки, подвалы, коридоры, лестничные марши, крыши, фасады, системы отопления, электро- и водоснабжения — имущество, в равной мере предназначенное для обслуживания всех квартир в жилых домах или всех помещений в нежилых (офисных, производственных, торговых зданиях). И если в жилых домах это имущество по прямому указанию закона считается принадлежащим всем собственникам отдельных квартир на праве общей собственности, то для коммерческой недвижимости такого указания нет. Нередко такое имущество регистрировалось в качестве самостоятельных объектов за отдельными собственниками. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в июле 2009 года кардинальным образом поменял такую практику: теперь и в нежилых зданиях лифты, коридоры и прочее имущество не может принадлежать одному лицу, а должно находиться в общей собственности собственников всех помещений. Что ждет собственников коммерческой недвижимости в связи с изменением судебной практики?

Отличия в подходах к общему имуществу жилых домов и коммерческой недвижимости: как это было до июля 2009 года?

В законодательстве России существует немало принципиальных отличий в правовом режиме жилых и нежилых помещений. Одно из них касается имущества общего пользования в этих зданиях.

Специально для жилых помещений (а точнее — для многоквартирных жилых домов) в законе установлено правило, согласно которому общее имущество таких домов принадлежит всем собственникам помещений в этом доме на праве общей долевой собственности (ст.289, 290 Гражданского кодекса РФ, ст.36 Жилищного кодекса РФ). К общему имуществу относятся: несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры, а равно общие помещения дома: коридоры, лестничные клетки и марши, технические подвалы и чердаки, лифтовые шахты и т.п. При этом доля в общей собственности на общие помещения не может отчуждаться отдельно от квартиры.

Для нежилых помещений подобных норм не предусмотрено. До середины 2009 года судебная практика однозначно придерживалась той точки зрения, что, в отличие от жилых многоквартирных домов, в отношении нежилых зданий на имущество общего пользования правовой режим общей долевой собственности по умолчанию не распространяется. Такое имущество может находиться в индивидуальной собственности отдельного лица. В связи с этим нередко бывало так, что отдельные помещения в зданиях коммерческой недвижимости (офисы, склады) принадлежали одним лицам, а общее имущество, в том числе коридоры и лестницы, — другим. Причем право собственности на такие вспомогательные помещения регистрировалось в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Они выступали объектами купли-продажи и иных сделок. Собственники таких помещений зачастую взимали с собственников других помещений плату за пользование коридорами и лестницами, а также за их поддержание в рабочем состоянии, в том числе за уборку, освещение и т.д.

Очевидно, что такое различие правового режима жилых и нежилых помещений не может быть объяснено их назначением. Ведь собственники и жилой, и коммерческой недвижимости вынуждены решать одинаковые проблемы, связанные с использованием общего имущества в доме, вне зависимости от того, предназначены эти помещения для жилья или нет. И в жилой, и в коммерческой недвижимости надо решать вопросы содержания общего имущества, поддержания его в надлежащем состоянии (текущий и капитальный ремонт, уборка), надо распределять доход от использования общего имущества (например, доход от размещения рекламы на фасаде здания).

Предпосылки изменения режима общего имущества в коммерческой недвижимости

Понятно, что при управлении коммерческой недвижимостью, как и в любой другой ситуации, не обходилось без конфликтов. Собственники отдельных офисов, складов, производственных помещений считали, что собственники общего имущества требуют с них необоснованно высокую плату за пользование общим имуществом и его обслуживание, при этом они, предоставляя объекты общего имущества (крыши, стены) в пользование третьих лиц, например, под размещение рекламы, «наживаются» на этом. Со своей стороны, собственники общих помещений также зачастую оказывались недовольны отказами собственников отдельных помещений от оплаты пользования общим имуществом и утверждали, что обслуживают это имущество себе в убыток.

Жители многоквартирных домов решают все вопросы, касающиеся управления общим имуществом, на общих собраниях собственников. Жилищным законодательством предусмотрено, что решения общего собрания обязательны для всех собственников, в том числе и для голосовавших против него.

Для собственников коммерческой недвижимости выстраивать нормальные взаимоотношения можно путем заключения договоров в отношении имущества общего пользования. В зависимости от ситуации это могут быть и договоры аренды соответствующих помещений, и соглашения о сервитуте (соглашения об ограниченном пользовании недвижимым имуществом за плату или без таковой).

Однако на деле даже не для всех юристов очевидны такие возможности для построения нормальных рабочих взаимоотношений между собственниками коммерческой недвижимости. Так, ведущие российские юристы — авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (принятой на заседании Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 года) — утверждают, что единственным приемлемым решением, обеспечивающим интересы собственников помещений в здании, является установление в отношении общего имущества режима общей долевой собственности.

Но как бы то ни было, даже если принимать во внимание эту позицию, то следовало бы признать, что решение этого вопроса является делом исключительно законодателя, который, приняв изменения в закон, мог бы уравнять режим общего имущества жилых и нежилых зданий.

Новое регулирование режима коммерческой недвижимости

Однако, не дождавшись законодателя, Высший Арбитражный Суд РФ решил доступными ему средствами самостоятельно «подправить» закон, заодним перевернув всю ранее сложившуюся практику применения законодательства о коммерческой недвижимости. В абз.4 п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. №64 императивным образом, без каких-либо оговорок, указано, что собственнику отдельного помещения в здании всегда принадлежит доля в праве собственности на общее имущество здания.

Любопытна мотивировка такого решения, закрепленная в абз.3 того же пункта. Высшая судебная инстанция посчитала, что, поскольку в данном случае отсутствуют нормы, специально регулирующие отношения по поводу принадлежности и использования общего имущества нежилых зданий, то имеет место пробел в праве, который может быть восполнен применением по аналогии правил, предусмотренных для жилых зданий.

Эта мотивировка несостоятельна сразу с двух точек зрения.

Во-первых, в данном случае нет пробела: в отсутствие специальных норм должны применяться общие нормы о возникновении права собственности. А эти нормы не предусматривают такого основания для приобретения права собственности на общее имущество в нежилых зданиях. Более того, отсутствие специальных норм не являлось каким бы то ни было препятствием для рассмотрения судами споров об общем имуществе в нежилых зданиях со дня принятия первой части ГК РФ, и вдруг — по прошествии 15 лет — ВАС РФ обнаружил пробел в праве. К сожалению, нам недоступны подготовительные материалы Пленума, а потому невозможно сказать, на основании каких данных был сделан вывод о наличии пробела в регулировании.

Во-вторых, даже при наличии пробела он может быть восполнен по аналогии лишь такими нормами, которые по своей природе не исключают применение их к другим отношениям. Следует признать, что, с содержательной точки зрения, правила об установлении режима общей долевой собственности на общее имущество здания не противоречат природе отношений по использованию нежилых зданий. Но в то же время как можно было игнорировать явно выраженную волю законодателя установить режим общей собственности только на общее имущество жилых зданий? О намерении законодателя ограничить эти правила только использованием жилого фонда свидетельствуют и буквальные формулировки ст.289 и 290 ГК РФ, в которых говорится именно об общем имуществе многоквартирных домов, и их расположение в главе 18 ГК РФ, озаглавленной как «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения».

Наконец, Постановление Пленума перечеркивает всю ранее сложившуюся практику самих же арбитражных судов, которые без всяких сомнений признавали законной регистрацию права собственности на общие помещения в нежилом здании за одним лицом, пусть даже этому лицу не принадлежало более ни одного помещения в этом здании, равно как не вызывала споров и возможность гражданского оборота таких помещений: предоставление их в пользование третьим лицам, в залог и т.д. То же самое можно сказать и о регистрационной практике Федеральной регистрационной службы.

Имеются сомнения в целесообразности избранного Пленумом решения и с экономической точки зрения. Так, при продаже отдельных квартир в многоквартирном доме при расчете себестоимости такой квартиры в нее изначально закладывается часть стоимости общих помещений и иного общего имущества дома. При продаже же помещений в нежилых зданиях стоимость общего имущества в себестоимости отдельных помещений ранее не учитывалась. Соответственно, собственники таких отдельных помещений, в одночасье ставшие сособственниками общего имущества здания, приобрели имущество, ничего не заплатив за это. Пленум ВАС, таким образом, создал ситуацию, в которой собственники отдельных помещений неосновательно обогащаются на сумму стоимости соответствующей части общего имущества.

Чего ждать собственникам коммерческой недвижимости?

Как бы то ни было, при всей сомнительности избранного Пленумом ВАС решения, игнорировать его мы не можем, а потому необходимо понять, какие последствия повлечет претворение этого Пленума в жизнь.

1. Взаимные претензии собственников отдельных помещений и бывших собственников общего имущества.

Прежде всего, уже сейчас некоторые собственники помещений намерены подавать иски в суд о возврате тех сумм, которые были ими уплачены собственникам общего имущества и управляющим компаниям за обслуживание этого имущества, поскольку, как следует из Постановления Пленума, они не вправе были собирать плату за это. Кроме того, собственники отдельных помещений могут потребовать выплаты им части доходов, полученных от предоставления общего имущества третьим лицам, например, от предоставления крыш и стен здания для размещения рекламы.

С другой стороны, следует иметь в виду, что, в соответствии со ст.249 ГК РФ, все сособственники имущества, находящегося в долевой собственности, обязаны нести расходы на его ремонт и поддержание в надлежащем состоянии. Поскольку формально эти расходы несло лицо, зарегистрированное в качестве собственника общих помещений, оно может потребовать от собственников отдельных помещений возмещения соответствующей части своих расходов.

Также можно ожидать заявления лицами, зарегистрированным в ЕГРП в качестве собственников общего имущества, исков к собственникам отдельных помещений о взыскании неосновательного обогащения в размере стоимости этого общего имущества, которое теперь оказывалось находящимся в собственности этих лиц. Однако, как представляется, перспектива удовлетворения таких исков весьма призрачна. Формально ВАС не установил новое правило (хотя фактически он сделал именно это), а лишь истолковал ранее существовавшее. А раз так, вполне ожидаемо, что суд, рассматривая подобное дело, заявит что-то вроде следующего: при продаже отдельных помещений в прошлом стороны должны были иметь в виду, что общее имущество поступит в общую собственность, а раз так, стоимость доли в общей собственности на такое имущество уже была включена в стоимость отдельного помещения. Несмотря на то что такая аргументация явно софистична, ведь все знают, что прежняя практика не предполагала поступления общего имущества в общую собственность собственников помещений, вероятность ее применения судами более чем велика. По этой причине шансы на выигрыш дела в отечественных судах весьма малы, а за компенсацией убытков, возможно, придется обращаться в Европейский Суд по правам человека.

Еще одним крайне негативным следствием для собственников общего имущества должно стать то обстоятельство, что переход права собственности на него ко всем собственникам отдельных помещений означает автоматическую ничтожность всех договоров залога, по которым в обеспечение обязательств было предоставлено такое имущество. Ничтожность залогов обусловлена тем, что, во-первых, собственником имущества оказывается не тот, кто предоставлял его в залог, а во-вторых, тем, что такое общее имущество, находящееся в общей собственности собственников помещений, вообще исключено из оборота и не может отчуждаться, а значит, и обременяться залогом отдельно от помещения в этом здании. Утрата обеспечения вполне резонно повлечет досрочное прекращение договоров займа, в обеспечение которых предоставлялось такое имущество, а это может привести к разорению лиц, зарегистрированных в качестве собственников общих помещений.

2. Новый порядок управления общим имуществом.

Если ранее вопросы эксплуатации и ремонта общего имущества здания решались одним собственником, то теперь эта система управления общим имуществом здания применяться более не может, и при наличии нескольких собственников отдельных помещений все эти вопросы должны решаться ими сообща.

Пленум Высшего Арбитражного Суда в пункте 6 Постановления указал, что режим использования общего имущества (без оговорки о том, в жилом или в нежилом здании) определяется в порядке, предусмотренном статьями 44-48 ЖК РФ. Таким образом, нормы жилищного законодательства об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме теперь распространены и на нежилые здания, как бы нелепо это не выглядело.

3. Регистрация прав на коммерческую недвижимость.

Возникновение разных собственников у отдельных помещений в здании и у общего имущества такого здания ранее зачастую происходило вследствие того, что застройщик, построивший здание, регистрировал на себя право собственности на него, а затем, когда возникала необходимость продать то или иное помещение, выделял его из здания в качестве отдельного объекта недвижимости и продавал. В то же время само здание как объект недвижимости также продолжало существовать. В итоге могла сложиться ситуация, когда собственнику здания в действительности принадлежало лишь общее имущество в нем — общие помещения, стены, крыши и т.п. Теперь же — с признанием общего имущества здания находящимся в общей собственности — такое сохранение здания как объекта недвижимости при выделении из него помещений утратило последний смысл. В связи с этим в п.8 Постановления Пленум ВАС указал, что в случае выделения из состава здания хотя бы одного помещения право собственности на здание в целом прекращается и должно регистрироваться права собственности на отдельные помещения в таком здании. И наоборот, в случае приобретения одним лицом всех помещений в здании такое лицо может объединить их, зарегистрировав право собственности на все здание в целом. Право же долевой собственности на общее имущество дома, как указано в п.3 Постановления, возникает вообще вне зависимости от регистрации.

Статья опубликована в журнале "ИНТЕЛЛЕКТ-ПРЕСС", №15/2009

недвижимость, споры по недвижимости

Похожие материалы

Юридические услуги, разрешение споров, патентные услуги, регистрация товарных знаков, помощь адвокатаюридическое сопровождение банкротства, услуги арбитражного управляющего, регистрационные услуги для бизнеса


Екатеринбург
+7 (343) 236-62-67

Москва
+7 (495) 668-07-31

Нижний Новгород
+7 (831) 429-01-27

Новосибирск
+7 (383) 202-21-91

Пермь
+7 (342) 270-01-68

Челябинск
+7 (351) 202-13-40


Политика информационной безопасности