RU   EN

print

*Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.

Пробелы закона от 22 июля 2008 г. №159-ФЗ

Обобщение практики применения Закона о "малой приватизации" с описанием распространенных проблем, с которыми сталкиваются предприниматели.

При применении федерального закона №159-ФЗ мы выявили следующие пробелы:

1. Федеральным законом №159-ФЗ не установлены критерии включения имущества в Перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Отсутствие в законе каких-либо критериев для включения имущества в перечни дает субъектам РФ и муниципалитетам возможность фактически отменить действие Федерального закона №159-ФЗ на своей территории. Очевидно, что ничего не мешает при утверждении соответствующего Перечня включить в него большую часть имущества (или даже все), принадлежащего соответствующему субъекту РФ или муниципалитету.

Например, в соответствующий Перечень города Москвы включено 1026 помещений площадью от 8 кв.м. до 3,5 тыс. кв.м. Для сравнения: в аналогичном перечне Архангельской области — 1 объект (гаражный бокс площадью 66.9 кв.м.).

В настоящее время на территории Свердловской области в соответствующие Перечни, принятые самой Свердловской областью, включено 16 объектов, из них 3 — в городе Екатеринбурге (Постановление Правительства Свердловской области от 26 декабря 2008 года №1401-ПП, опубликовано только 03 июня 2009 года).

«Разброс» количества объектов, включенных в Перечни муниципалитетов, достаточно велик: Городской округ Верхний Тагил включил в свой Перечень 1 объект (Решение Думы городского округа Верхний Тагил от 27 марта 2009 года №17/10), а, например, Качканарский городской округ — 64 объекта (Постановление Главы Качканарского городского округа от 16 февраля 2009 года №183).

В МО г. Екатеринбург соответствующий Перечень был утвержден Постановлением Главы г. Екатеринбурга от 04 марта 2009 года №521, опубликован в газете «Вечерний Екатеринбург», №48, 07 марта 2009 года, в Перечне — десятки объектов (сам Перечень — на 91 листе).

2. Законом не предусмотрен действенный механизм контроля за реальным использованием помещений, включенных в Перечень, в интересах субъектов МСП.

По смыслу закона, исходя из названия Перечня, в него может быть включено только имущество, предназначенное для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Но, включив конкретное имущество в Перечень, субъект РФ (муниципалитет) может и не передать его реально во владение и (или) в пользование субъектам МСП. Ни реальных возможностей для проверки целевого использования субъектом РФ (муниципалитетом) имущества, включенного в Перечень, ни права субъекта МСП на оспаривание включения конкретного объекта в Перечень, Федеральный закон №159-ФЗ не предусматривает.

Необходимо отметить, что у арендатора-субъекта МСП отсутствует право на оспаривание включения конкретного помещения в соответствующий Перечень имущества. Такая ситуация была предметом рассмотрения по делу №А60-13771/2009-С9. Решением от 09 июня 2009 года Арбитражный суд Свердловской области отказал в удовлетворении требований предпринимателя о признании недействующим нормативного акта — Постановления Главы города Первоуральска об утверждении соответствующего Перечня, в части включения в Перечень конкретного помещения. Отказывая в удовлетворении требований, арбитражный суд указал, что муниципалитет, как собственник, вправе распоряжаться своим имуществом, в том числе решать вопрос о порядке и условиях его приватизации. Аналогично закончилось оспаривание соответствующего Перечня по городу Нижнему Тагилу (дело №А60-20623/2009-С5).

3. Не урегулирована прямо законом ситуация, когда объект недвижимости, в отношении которого подано заявление о выкупе, после получения заявления о выкупе включается муниципалитетом в Перечень, на основании чего муниципалитет отказывает в выкупе.

Так, например, соответствующий Перечень в МО г. Екатеринбург был утвержден Постановлением Главы города Екатеринбурга 04 марта 2009 года №521, опубликован в газете «Вечерний Екатеринбург», №48, 07 марта 2009 года (то есть вступил в силу — 07 марта 2009 года). Субъект МСП подал заявление о выкупе 05 марта 2009 года, то есть до вступления Перечня в силу, однако получил отказ в выкупе именно по мотивам включения имущества в данный Перечень. Решением Арбитражного суда Свердловской области от 10 сентября 2009 года по делу №А60-24185/2009-С9 отказ в выкупе был признан незаконным.

Аналогичная — еще более показательная — ситуация сложилась в другом деле, №А60-13771/2009-С9 (по Первоуральскому городскому округу): субъект МСП обратился с заявлением о выкупе 11 января 2009 года, а соответствующий Перечень имущества был опубликован только 24 января 2009 года. Заявитель обжаловал само включение имущества в Перечень, суд первой инстанции в удовлетворении требований предпринимателя отказал, однако Федеральный арбитражный суд Уральского округа (Постановлением от 06 августа 2009 года №Ф09-5538/09-С6) решение суда отменил и направил данное дело на новое рассмотрение, указав, что в такой ситуации: «...включение в указанный Перечень арендованного недвижимого муниципального имущества для лица, соответствующего требованиям, установленным ст.3 Федерального закона №159-ФЗ... и подавшего заявление о приобретении арендуемого им имущества в порядке ст.9 указанного Закона до вступления в силу данного Перечня, является препятствием в реализации указанным лицом права на приобретение спорного объекта. Поэтому... суду с учетом установленных по делу обстоятельств следует проверить соответствие включения спорных нежилых помещений в Перечень положениям ст.9 Федерального закона №159-ФЗ».

Другой предприниматель 11 января 2009 года обратился с заявлением о реализации права на выкуп (Туринский городской округ), соответствующий Перечень был принят муниципалитетом только 29 февраля 2009 года, и только 02 марта 2009 года муниципалитет письменно отказал предпринимателю в выкупе. Тем не менее, Арбитражный суд Свердловской области посчитал отказ муниципалитета законным (решение от 04 июня 2009 года по делу №А60-10876/2009). Однако Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16 сентября 2009 года по делу №Ф09-6909/09-С6 решение суда первой инстанции отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

4. Федеральным законом №159-ФЗ не предусмотрен прямо запрет на возложение на предпринимателя (субъекта МСБ) дополнительных платежей и затрат по выкупу объекта.

Так, например, Новоуральский городской округ в проектах договора о выкупе предусматривает, что затраты по проведению оценки объекта возлагаются на субъекта МСБ — сверх выкупной цены объекта. Арбитражным судом Свердловской области данная норма была исключена из договора как противоречащая Федеральному закону №159-ФЗ (Решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 сентября 2009 года по делу №А60-30011/2009-С7).

Подобная норма о компенсации неких «дополнительных затрат» муниципалитета содержится и в Положении «О порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности Ивдельского городского округа и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (принято Решением Думы Ивдельского городского округа от 26 февраля 2009 года №128). Данным Положением утверждена форма договора купли-продажи объекта недвижимости, в которой, кроме уплаты цены объекта, предусмотрена обязанность покупателя уплатить продавцу некую «сумму вознаграждения продавца за осуществление действий по продаже объекта» (п.2.1. договора).

5. Федеральным законом №159-ФЗ не урегулирован вопрос о возможности выкупа части арендуемого помещения.

На практике субъект МСП, по различным причинам, может иметь намерение выкупить не все, а только часть арендуемого помещения (например, один этаж из двух арендуемых). Однако такая возможность законом не предумотрена.

6. Существенная неясность Федерального закона №159-ФЗ связана с неурегулированностью вопроса о праве субарендатора на выкуп помещения.

В силу прямого указания п.2 ст.615 Гражданского кодекса РФ, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Это означает, что субарендатор, если он является субъектом МСП, также вправе (естественно, при соблюдении остальных установленных законом условий) претендовать на преимущественный выкуп арендуемого им по договору субаренды помещения по нормам Федерального закона №159-ФЗ.

Государственное (муниципальное) имущество достаточно часто сдается в субаренду, при этом как арендатор (по основному договору), так и субарендатор (по договору субаренды) могут быть субъектом МСП, то есть возможна конкуренция права на преимущественный выкуп между арендатором и субарендатором. К сожалению, Федеральный закон №159-ФЗ не содержит норм, с помощью которых может быть разрешена данная коллизия.

Так, решением Арбитражного суда Свердловской области от 28 августа 2009 года по делу №А60-24852/2009-С9 было отказано в реализации права на выкуп помещения предпринимателю, являющемуся субарендатором помещения. Как указал арбитражный суд (без какого-либо обоснования): «субарендаторы не имеют преимущественного права на приобретение имущества в порядке Федерального закона №159-ФЗ». При этом, в решении п.2 ст.615 Гражданского кодекса РФ не упоминается и никак не оценивается.

Еще дальше пошел Арбитражный суд Смоленской области в решении от 05 октября 2009 года по делу №А62-6465/2009. Суд указал, что, по его мнению, «к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, но не положения Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ».

В силу прямого указания п.2 ст.615 ГК РФ, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

То есть по общему правилу, все нормы законодательства об аренде применяются к договорам субаренды, если иное прямо не предусмотрено законодательством.

Это означает, что неприменение к договорам субаренды правил законодательства о договорах аренды допустимо только в одном случае — если о неприменении соответствующих норм об аренде к субаренде прямо указано в законе или ином правовом акте. Федеральный закон №159-ФЗ не содержит прямых указаний на то, что его нормы не должны применяться к договорам субаренды.

недвижимость, приватизация, споры по недвижимости

Похожие материалы

Юридические услуги
Коллекторские услуги

Екатеринбург
+7 (343) 236-62-67

Москва
+7 (495) 668-07-31

Нижний Новгород
+7 (831) 429-01-27

Новосибирск
+7 (383) 202-21-91

Пермь
+7 (342) 270-01-68

Патентные услуги
Регистрационные услуги      

Политика информационной безопасности