RU   EN

print

Покупка жилья на стадии строительства

Покупка строящегося жилья — весьма рискованное предприятие

Покупка строящегося жилья в некотором роде авантюра, если продавец окажется недобросовестным, он легко сможет забрать деньги и ничего не отдать взамен

Сегодня одним из основных препятствий на пути решения жилищного вопроса является его цена, как правило, несопоставимая с реальными доходами большинства населения. Одним из способов уменьшения цены считается приобретение жилья на стадии строительства. Это является основным, хотя и не единственным аргументом, побуждающим вкладывать свои деньги в строительство. Будущих собственников подкупает то, что качество нового жилья может быть лучше, чем приобретаемого на вторичном рынке.

В то же время покупка строящегося жилья — весьма рискованное предприятие. Причем риски здесь могут быть как юридического, так и экономического плана. Они заключаются в ненадежности положения любого покупателя, отдающего деньги за еще несуществующий объект. Закон не запрещает продавать то, чем продавец еще не располагает. Главное, чтобы товар был к моменту исполнения договора. Однако надо понимать, что такая покупка всегда в некотором роде авантюра и если продавец окажется недобросовестным, он легко сможет забрать деньги и ничего не отдать взамен.

По этой причине законом оставлена возможность простой покупки такой будущей недвижимости только для предпринимателей. Для обычных граждан законом о долевом участии в строительстве установлено ограничение: приобретение строящейся недвижимости у застройщика для них возможно только одним из трех способов: либо по договору долевого участия в строительстве, либо путем приобретения жилищных сертификатов, либо путем участия в жилищно-строительном или жилищно-накопительном кооперативе. При этом первые два способа для обеспечения хоть какой-то защиты граждан предусматривают необходимость наличия у застройщика прав на земельный участок и разрешения на строительство. Но, по-видимому, из-за того, что эмитенты жилищных сертификатов подпадают под действие сверхжесткого регулирования рынка ценных бумаг, этот способ приобретения будущего жилья особого распространения не получил. Долевое участие в строительстве создает некоторые сложности для застройщиков, в частности, требует регистрации договора, закон предусматривает пени за просрочку сдачи объекта. Однако эти недостатки оборачиваются и достоинствами: так, регистрация договоров должна исключать двойные продажи (мошенникам это, наверное, не нравится, но нормальных застройщиков должно порадовать, т.к. повышает доверие к ним), а также позволяет после завершения строительства сразу же регистрировать право собственности за дольщиком.

Что касается ЖСК, то они тоже популярны ввиду меньшей забюрократизированности. В частности, там отсутствуют требования по регистрации, но в силу этого же и создают больше возможностей для злоупотреблений. Эти возможности расширяются еще и за счет неоднозначного положения пайщиков кооператива: с точки зрения закона они не кредиторы, которые могли бы требовать что-нибудь от застройщика, а сами участники организации — застройщика. Они сами должны нести и все риски, связанные со стройкой, в том числе и с избранием такого руководства кооператива, которое разбазаривает деньги пайщиков. В наших же условиях немногие члены ЖСК готовы сами участвовать в строительстве, контролировать правление и в случае необходимости принимать решение о смене руководства. Большинство все же воспринимает вступление в ЖСК именно как покупку, требующую от них только одного — своевременного внесения денег.

Надо заметить, что судебная практика в последнее время также отходит от формалистичного подхода и одинаково относится к заключившим договор о приобретении строящегося жилья, вне зависимости от того, как оформлены эти отношения — зарегистрированным договором долевого участия, договором о внесении паевых взносов или вовсе запрещенным для потребителей с 2005 года, но по-прежнему заключаемым инвестиционным договором. В декабре прошлого года Верховный Суд РФ издал обзор практики споров по долевому строительству, в котором указал судам при защите прав граждан не обращать внимание на название договора, который был заключен ими с застройщиком.

Тем, кто не желает приобретать квартиру ни по долевому участию, ни через ЖСК, можно зарегистрироваться в качестве ИП. Другой вариант — строительство на собственной земле и только для себя. Однако единственным способом защиты от замораживания строительства является приобретение готового жилья. Причины появления недостроев могут быть разными: от злоупотреблений собственников организации до изменения конъюнктуры рынка. От рисков такого рода не спасет никакая юридическая конструкция.

Статья опубликована на сайте ИА «УралБизнесКонсалтинг».

недвижимость, споры по недвижимости, строительство

Похожие материалы

Юридические услуги
Коллекторские услуги

Екатеринбург
+7 (343) 236-62-67

Москва
+7 (495) 668-07-31

Нижний Новгород
+7 (831) 429-01-27

Новосибирск
+7 (383) 202-21-91

Пермь
+7 (342) 270-01-68

Патентные услуги
Регистрационные услуги      

Политика информационной безопасности