RU   EN

print

*Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.

Как платить за офис в многоквартирных домах

Статья о новом порядке исчисления объема потребления коммунальных услуг для собственников коммерческой недвижимости в многоквартирных домах.

Елисеев Иван Сергеевич

Елисеев Иван Сергеевич
Руководитель практики (не работает)


С 1 сентября 2012 года меняется порядок исчисления объема потребления коммунальных услуг для собственников помещений в многоквартирных домах, в том числе и для предпринимателей, занимающих нежилые помещения в таких домах (офисы, магазины). В статье Ивана Елисеева проводится сравнительный анализ новых и старых правил расчета.

Старый порядок расчета объема коммунальных услуг

Принципиально законодатель никогда не ставил вопрос об особом правовом статусе собственников нежилых помещений (офисов, магазинов) в многоквартирных домах. Жилищный кодекс РФ, например, отношения между владельцами коммерческих помещений с другими собственниками и операторами коммунальных услуг не рассматривает как особенные или специфические. Но когда дело доходит до регулирования конкретных ситуаций, становится понятно, что полное отождествление статуса собственников коммерческих помещений с собственниками квартир невозможно.

Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме [1], детализирующим положения Жилищного кодекса РФ, собственник нежилого помещения в правах и обязанностях эквивалентен собственнику квартиры. Например, если домом управляет управляющая компания, размер платы за содержание недвижимости должен быть одинаков для собственников любых помещений в этом доме (п. 31 указанных Правил).

Однако при установлении норм и правил взаимоотношений между собственниками коммерческих помещений и операторами коммунальных услуг возникает ряд сложностей, поскольку фактически привила расчета размера потребленных услуг для собственников магазинов и офисов и собственников квартир оказываются разными. В частности, система расчета оплаты в Жилищном кодексе РФ предполагает либо приборное определение количества коммунальных услуг, либо бесприборное (безучетное, нормативное) — на основании нормативов потребления. Однако Правила предоставления коммунальных услуг ситуацию с коммерческими помещениями в многоквартирных домах оговаривают отдельно.

Так, если в доме нет ни общедомовых, ни индивидуальных приборов учета, размер платы собственников коммерческих помещений за водоснабжение определяется исходя из нормативов водопотребления, а при отсутствии таких нормативов — в соответствии с требованиями строительных норм и правил. При этом Правила не поясняют, что следует понимать под отсутствием нормативов: либо отсутствие нормативов, принятых в отношении именно коммерческих помещений, либо отсутствие нормативов в принципе. Судебная практика дает свой ответ: нельзя рассчитывать потребление услуги водоснабжения собственником коммерческих помещений по нормативу, установленному только для жилого помещения [2].

Водоотведение для нежилых помещений также определяется совсем по-другому, нежели для квартир: не по нормативу, а по объемам потребления холодной и горячей воды. По нашему мнению, данная норма гораздо справедливее, чем действующая норма о расчете объема водоотведения для квартир: если в последних есть приборы учета горячей и холодной воды, но нет прибора учета объема водоотведения (а это повсеместная ситуация), то формально объем водоотведения должен считаться по нормативу. Как показывает практика, наличие или отсутствие прибора учета холодной и горячей воды может быть проигнорировано судом при оценке правильности расчета объема водоотведения, произведенного оператором коммунальной услуги [3].

Если же вести речь о газе и электрической энергии, объем данных ресурсов при отсутствии общедомового прибора учета определяется расчетным путем — в соответствии с мощностью и режимом работы потребляющих устройств, установленных в нежилых помещениях. Метод расчета собственник нежилого помещения должен согласовывать непосредственно с поставщиком газа или электроэнергии, с которым заключен договор. Либо, если прямого договора с поставщиком нет, за собственника этот метод согласуют поставщик и исполнитель коммунальной услуги.

Новый порядок расчета объема коммунальных услуг

1 сентября 2012 года вступают в силу новые Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов [4]. Документ, в совокупности с другими недавно принятыми актами жилищного права, направлен на поиск золотой середины между интересами участников отношений: поставщик — исполнитель — потребитель.

Согласно новым правилам, объем безучетного потребления коммунальных услуг владельцами любых помещений будет определяться несколько иначе. Плата будет включать две составляющих: доля общедомового потребления коммунальных услуг данным лицом и доля индивидуального потребления.

Индивидуальное потребление холодного и горячего водоснабжения, газо- и электроснабжения в нежилом помещении определяется ненормативным расчетным способом, аналогичным тому, который определен между оператором коммунальных услуг и ресурсоснабжающей организацией в целях расчета объема потребления коммунального ресурса в нежилых помещениях, не оборудованных индивидуальными приборами учета. В случае заключения прямого договора с поставщиком объем потребления согласуется владельцем помещения и поставщиком коммунального ресурса.

Доля же общедомового потребления определяется одним из двух способов:

1. Если дом не оборудован прибором общего учета, общедомовое потребление коммунальных услуг определяется с помощью применения специального общедомового норматива.

2. Если дом оборудован прибором общедомового учета, то из общедомовых показателей вычитаются индивидуальные показатели потребления (приборные и бесприборные) всех собственником. Оставшаяся сумма распределяется между всеми собственниками пропорционально площади их помещений.

С нашей точки зрения, такое решение в части определения общедомовой доли потребления собственников коммерческой недвижимости следует признать правильным. Во всяком случае, это корреспондирует общему принципу Жилищного кодекса РФ: больше площади — больше прав, а соответственно, и больше обязанностей у собственника, согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ [5]. В то же время, двухступенчатая система определения расходов на коммунальные услуги разрешает и ряд проблем собственников коммерческих помещений в жилых домах. Например, многие нежилые помещения не оборудованы индивидуальными приборами отопления. Иногда через них могут проходить трубы отопления, которые являются общим имуществом, и за счет потерь тепловой энергии в которых нежилое помещение и получает тепло. Но иногда труб или иных систем общедомового отопления может и не быть. Естественно, оборудовать узлы учета на общедомовые системы отопления в первом случае бессмысленно или невозможно. Однако следует признать, что в обеих ситуациях, как невольный совладелец общих коммуникаций, собственник нежилых помещений обязан нести расходы на их содержание.

Сейчас, по правилам, которые будут действовать до 1 сентября 2012 года, если собственник коммерческих помещений хочет определиться с размером своего вклада в содержание систем отопления, то он может освободиться от платежей полностью (на основании соответствующих положений законодательства и сложившейся судебной практики [6]) либо оплатить за отопление по нормативу. Ни первое, ни второе нельзя назвать правильным.

Естественно, с введением новой системы нормативов будет возникать меньше вопросов, особенно в части того, почему при определении расчетного потребления коммунальных услуг собственником нежилого помещения включается общедомовое потребление и почему именно в таком размере.

Статья опубликована в газете "Статус" (№3 (11)/2012) и журнале "ИНТЕЛЛЕКТ-ПРЕСС" (№19/2012).

[1] Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

[2] См.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11 октября 2010 г. №Ф09-7810/10-С5 по делу №А60-3586/2010-С2.

[3] См.: Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2011 г. №17АП-13386/2010-ГК по делу №А60-23773/2011.

[4] Утв. Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

[5] При этом собственник должен понимать, что принципиально его обязанность нести расходы на общее имущество никак не обусловлена тем фактом, пользуется ли он им или нет. Например, собственник магазина на первом этаже может вообще не пользоваться лифтом или чердаком, но платить за содержание этого имущества обязан.

[6] См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 декабря 2009 г. №14801/08 и Рекомендации Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа от 15-16 июля 2011 г.

договорное право, ЖКХ, коммерческое право, недвижимость, строительство, энергетика, юридические консультации, юридическое обслуживание

Похожие материалы

Юридические услуги, разрешение споров, патентные услуги, регистрация товарных знаков, помощь адвокатаюридическое сопровождение банкротства, услуги арбитражного управляющего, регистрационные услуги для бизнеса


Екатеринбург
+7 (343) 236-62-67

Москва
+7 (495) 668-07-31

Нижний Новгород
+7 (831) 429-01-27

Новосибирск
+7 (383) 202-21-91

Пермь
+7 (342) 270-01-68

Челябинск
+7 (351) 202-13-40


Политика информационной безопасности