RU   EN

print

О вещном...

Заметка в блоге Александра Латыева о жупеле вещной аренды в современной российской цивилистике.

В 7 номере «Арбитражной практики для юристов» вышла моя статья «Арендодатель не обладает правом на распоряжение имуществом. Четыре ошибки Пленума по договору аренды».

Статья эта выросла из вот этого вопроса и представляет собой, по большому счету, попытку толкования пары абзацев одного пункта Пленума.

На страницах журнала мою статью прокомментировали Р. Бевзенко и А. Егоров. C комментарием Андрея Владимировича я бы хотел подискутировать.

Основной тезис комментария А.В. Егорова – его несогласие со ст. 608 ГК, иначе говоря – несогласие с существующей сегодня и закрепленной в действующем законе вещной (т.е. прежде всего обладающей правом следования и защищаемой от нарушения со стороны третьих лиц) конструкцией аренды. Это известная позиция, поддерживаемая и тем же Романом Бевзенко, и другими выходцами из ВАС, и многими другими. Она имеет довольно существенные основания – прежде всего, исторические и сравнительно-правовые: в России, равно как и у большого числа современных континентальных европейцев, конструкция аренды сугубо обязательственная, построенная по модели древнеримской locatio-conductio rerum. Функция защищенного от посягательств со стороны третьих лиц и не прекращающегося при смене собственника права пользования чужим имуществом выполнялась ограниченными вещными правами, созданными для решения такой задачи в особых случаях: личные сервитуты, хабитация, эмфитевзис, суперфиций, чиншевое право, право застройки и некоторые менее известные институты... Правда, сторонники этой позиции не очень любят вспоминать о том, что сами эти ограниченные вещные права зачастую выросли из аренды, которую наделяли вещными характеристиками (например, эмфитевзис совершенно откровенно признается происходящим из аренды сельскохозяйственной земли), а также о том, что с течением времени число таких случаев только росло и к 19 веку немецкое право довело процесс усиления аренды почти до логического завершения, с одной стороны, закрепив общее правило Kauf bricht nicht Miete, а с другой – признав арендаторов владельцами (и наделив владельческой – абсолютной в смысле erga omnes – защитой) через конструкцию Besitzdiener'a. Логика развития здесь шла в том направлении, что число таких случаев все расширялось и расширялось. Последний логический шаг в этом направлении – по совершенно случайным (но тем не менее) основаниям – сделало как раз отечественное право, в котором получилось (именно «получилось» – недаром же я написал, что «случайно», хотя есть подозрение, что фактор случая срабатывает в любом успехе или неуспехе юридических конструкций), что владение любого законного владельца есть вещное право (в случае с недвижимостью тут, конечно, следовало бы сделать поправку на регистрацию, но случайность сказалась и здесь – вызвав несовершенство сложившейся системы).

Названные мною сторонники красивой римской сугубо обязательственной конструкции предлагают от этого случайного достижения нашего права отказаться. Впрочем, ладно, вопросы правотворчества – это отдельный вопрос. Но, покуда в ГК пока что есть ст. 608 и 305, игнорировать их суд, в том числе и ВАС, не может. И потому, как мне кажется, критикуя постановление Пленума, мы вполне можем исходить из того, что конструкция аренды у нас пока что вещная.

За что следует поблагодарить Пленум №73, так это за то, что оно эту гипертрофированную вещную конструкцию несколько поправило, разделив – точно так же, как и в купле-продаже – обязательственный договор и, собственно, вещное действие аренды, которое начинается не с момента заключения договора, а с момента передачи вещи (это еще обзор №66 в 2002 году констатировал). И, кстати, в своей статье я как раз отмечаю это замечательное толкование не очень хорошо сформулированной ст. 608 ГК – поправку на то, что она касается лишь вещной составляющей аренды, но не влияет на действительность обязательственного договора. Так что замечание А.В. Егорова о том, что обязательственный договор аренды при предоставлении имущества в аренду несобственником становится недействительным, принять не могу как раз отделение обязательственного действия договора аренды, на которое не влияет никоим образом наличие или отсутствие распорядительной власти, с моей точки зрения, есть величайшее достижение.

Но есть еще один момент: главный и единственный вопрос, ответ на который в п. 12 ПП ВАС №73 об аренде мне представляется неудовлетворительным,  это вопрос о взаимоотношениях в треугольнике "собственник – незаконный арендодатель – незаконный арендатор". Причем даже только в части их финансовых взаимоотношений, сужая предмет обсуждения: должен ли арендатор, уплативший арендную плату незаконному арендодателю, еще раз заплатить собственнику или же нет, а если да – то с какого момента. Иначе говоря, на ком лежит риск несостоятельности лица, неправомерно сдававшего имущество в аренду, на собственнике или на арендаторе.

Имеет ли при решении этого вопроса значение вещная или обязательственная конструкция аренды? Даже больше – имеет ли значение действительность или недействительность договора аренды? Как представляется, ничуть. Значение имеет лишь добросовестность арендатора, иначе говоря, имеет ли он сведения о том, что арендует у несобственника, или нет. И если он знает, что арендует у несобственника, то разве может наличие у арендатора обязательственной связи с арендодателем дать ему возможность лишить подлинного собственника получить возмещение за пользование его имуществом?

Вещная же конструкция аренды (неудачная формулировка которой действительно отражается в ст. 608 ГК) для ответа на этот вопрос никакого значения не имеет. Она, скорее, в рассуждениях тех, кто желал бы ее искоренения, выступает в роли этакого жупела, которым пугают наивных прихожан, то есть, простите, юристов, в ней видя истоки всех несуразностей российской аренды. Действительно, несуразные правила о регистрации в зависимости от срока аренды, да и вообще – регистрации именно договора, неурегулированность конкуренции исков к третьим лицам собственника и владельца... – этого всего не было бы, не будь вещной аренды. Но эти несуразности можно решить двумя путями: либо «отрубанием головы», т.е. отказом от существующей на сегодняшний день конструкции, т.е. отказом от того, пусть и случайного, но достижения российского права, которое у нас есть, либо что мне кажется более правильным – доработкой этих несуразностей и приведением их в соответствие потребностям жизни. А для этого нужно найти 4 ошибки в двух абзацах одного постановления пленума, и попытаться их исправить.

Источник: заметка в блоге Александра Латыева, ИНТЕЛЛЕКТ-С, на сайте Zakon.ru

Статьи экспертов Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С >>

земельное право, недвижимость, споры по недвижимости

Похожие материалы

Юридические услуги, разрешение споров, патентные услуги, регистрация товарных знаков, помощь адвокатаюридическое сопровождение банкротства, услуги арбитражного управляющего, регистрационные услуги для бизнеса


Екатеринбург
+7 (343) 236-62-67

Москва
+7 (495) 668-07-31

Нижний Новгород
+7 (831) 429-01-27

Новосибирск
+7 (383) 202-21-91

Пермь
+7 (342) 270-01-68

Челябинск
+7 (351) 202-13-40


Политика информационной безопасности