RU   EN

print

Недобросовестность арендатора

Толкование абз.5 п.12 Постановления ВАС РФ №73 от 17 ноября 2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды».

Вчера Арбитражный суд города Москвы опубликовал решение по делу, резолютивная часть которого была объявлена в прошлый четверг в 23-30. Преинтереснейшее дело, длившееся с середины 2013 года (правда, с приостановлением производства) и завершившееся четырехчасовым судебным заседанием с полутора часами нахождения судьи в совещательной комнате, в итоге было разрешено трехстраничным (в худших лаконистических традициях АСГМ) решением, мотивы которого так и остались непонятными.

Не нашел в этом решении отражения и любопытнейший вопрос, поставленный на обсуждение ответчиками, т.е. противной нам стороной, а именно, вопрос о толковании абз.5 п.12 Постановления ВАС РФ №73 от 17 ноября 2011 г. «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Напомню, абз.4 того же пункта со ссылкой на ст.303 ГК РФ указывает, что собственник, истребовавший имущество у незаконного владельца, может потребовать у него также выдачи всех доходов, которые тот получил, либо должен был получить, начиная с момента утраты им добросовестности.

Абзац же 5 этого пункта гласит буквально следующее: «Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ)».

Ответчик по делу - как раз арендатор, которого мы полагаем недобросовестным - защищаясь от предъявленного требования, привел следующие аргументы:

1. По содержанию добросовестности арендатора.

Ответчик обратил внимание на то, что Пленум при определении недобросовестного арендатора использовал не обычно используемые для характеристики субъективной добросовестности слова «знал или должен был знать», «знал или мог знать», а только одно из этих слов - слово «знал».

На этом основании ответчик утверждал, что при оценке добросовестности арендатора не могут использоваться те ориентиры, которые сформулированы в судебной практике для целей применения правил о виндикации - в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П, в п.38 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22, в п.7-9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», в п.3 Обзора судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 октября 2014 г.).

Нет! - говорит ответчик суду - раз в этом конкретном абзаце применено слово «знал», то истец должен доказать положительное знание, а никак не долженствование знания, исходя из обстановки, в которой совершалась сделка.

Возникает вопрос, а действительно ли авторы Пленума имели это в виду? Действительно ли они хотели предусмотреть более жесткие для истца или - что то же самое - более мягкие для ответчика критерии добросовестности, если речь идет не о приобретателе имущества, а о его арендаторе? Или же это всего лишь редакторская оплошность?

Ведь гражданское право при оценке субъективной добросовестности практически никогда не имеет дела с положительным знанием, всегда обсуждается именно долженствование знания в таких обстоятельствах. В конечном итоге, доказать положительное знание вообще можно лишь тогда, когда ответчик сам признается, что он знал. Во всех остальных случаях, даже если ему написали соответствующее письмо, он может говорить, что он ничего не знал, т.к. закрыл глаза и не стал читать это письмо. В этой ситуации право игнорирует такое поведение, как бы говоря: «Хорошо, ты можешь закрыть глаза, внезапно забыть буквы или сжечь письмо, не вскрывая конверта - тем самым ты исключил получение информации, но это тебе не поможет, т.к. в такой обстановке любой участник гражданских отношений предполагается знающим, ибо получив письмо, ты как минимум можешь и должен уже знать его содержание».

На этом же основании, кстати, наш ответчик и отказывается доказывать свою добросовестность, ссылаясь на ее презумпцию и утверждая, что установленная п.38 Пленума 10/22 презумпция недобросовестности в нашем деле неприменима. Но разве в этом деле - точно так же как и при виндикации - собственник располагает информацией об обстоятельствах совершения сделки? Возложение на него здесь бремени опровержения добросовестности сделало бы защиту практически невозможной. Обстоятельства совершения сделки и получения имущества прекрасно знают как раз незаконный арендодатель и получивший от него имущество арендатор и потому справедливость требует возложения на них бремени доказывания добросовестности. Разве есть здесь что-то отличное от виндикации?

2. По моменту, на который учитывается добросовестность.

Также абз.5 п.12 Постановления №73 говорит, что арендатор недобросовестен, если он знал об отсутствии права на сдачу имущества в аренду в момент заключения договора аренды.
Означает ли это, что арендатор, утративший добросовестность минуту спустя после заключения этого договора или хотя бы после получения имущества, должен продолжать платить арендную плату исключительно незаконному арендодателю, лишая законного собственника возможности получить законно причитающиеся ему доходы?

Ведь всем понятно, что само по себе появление абз.5 в Постановлении связано с необходимостью дать собственникам защиту на тот случай, когда незаконный арендодатель - ответчик по виндикации - является неплатежеспособным. А при недобросовестном захвате чужого имущества это имущество, как правило, «сливают» на заведомо подставную организацию, у которой за душой нет ни копейки. (Стоит признать, что другим резоном появления этого абзаца было и прекращение бытовавшей формальной практики взыскания с арендаторов арендной платы в пользу истинного собственника, несмотря на ее уплату незаконному арендодателю, без учета добросовестности таких арендаторов. Эта другая крайность также имела место в некоторых судах.)

Должен ли арендатор, получивший имущество от такого незаконного арендодателя - «пустышки», хихикая, продолжать уплачивать арендную плату неправомочному лицу, лишая собственника его законных денег и наблюдая, как тот пытается хотя бы вернуть себе само имущество? Эту ли цель преследовали авторы Постановления, когда формулировали его?

Или же, все-таки, в таком случае арендатор, узнавший о наличии претензий со стороны третьего лица, должен руководствоваться соображениями добросовестности и, например, вносить арендную плату в депозит?

Если привязка добросовестности к моменту поступления имущества во владение может быть оправдана в случае добросовестного приобретения права собственности или залога - те, будучи приобретенными, в дальнейшем не изменяются во времени, то аренда есть отношение, протяженное во времени и предусматривающее, как правило, периодические платежи. Более того, если мы посмотрим на регулирование как раз в растянутых по времени отношениях - на ту самую ст.303 ГК, то в ней как раз последующая утрата добросовестности имеет значение.

Не следует ли толковать и эту часть абзаца расширительно, обязывая арендатора в уплате подлинному собственнику арендных платежей, которые уплачиваются после утраты арендатором добросовестности?

Заметка в блоге Александра Латыева на сайте Zakon.Ru.

земельное право, недвижимость, споры по недвижимости

Похожие материалы

Юридические услуги
Коллекторские услуги

Екатеринбург
+7 (343) 236-62-67

Москва
+7 (495) 668-07-31

Нижний Новгород
+7 (831) 429-01-27

Новосибирск
+7 (383) 202-21-91

Пермь
+7 (342) 270-01-68

Патентные услуги
Регистрационные услуги      

Политика информационной безопасности