RU   EN

print

К вопросу о переквалификации преддоговоров

Заметка в блоге Александра Латыева, ИНТЕЛЛЕКТ-С, на сайте Zakon.Ru.

Известное Постановление Пленума ВАС №54 о будущей недвижимости в п.8 в свое время элегантно разрешило старую проблему квалификации предварительных договоров, по которым производится платеж, указав, что такие договоры следует квалифицировать сразу же как основные.

Идея нашла широкую поддержку и была воспринята и арбитражными судами, тотчас же начавшими применять предложенную конструкцию не только к предварительным договорам продажи недвижимости, но и к другим предварительным договорам (например, об отчуждении долей в уставном капитале ООО - см. в обсуждавшемся вот здесь деле: речь шла о предварительном договоре продажи долей, «превратившемся» (правда почему-то не до конца) в основной, и даже судами общей юрисдикции: так, такое же положение закрепил еще старый Верховный Суд РФ в п.9 Обзора практики по долевому участию в строительстве от 4 декабря 2013.

Вот и новый ВС РФ использует этот подход - см. Определение №5-КГ15-165 от 08.12.2015 и комментарий Артема Карапетова.

Но порой возникает вопрос, а насколько обоснованно такое категоричное требование переквалификации? Так, недавно изучал дело, в котором был заключен предварительный договор, по которому производилась оплата аванса... т.е. все как описано в Пленуме. Но при этом в тексте договора был очень подробно прописан порядок заключения основного договора, действия, которые должны совершить стороны до его заключения.

Т.е. воля на заключение именно предварительного договора и на необходимость в будущем заключить основной была выражена сторонами очень даже четко. Насколько обоснованно пренебрегать таким четким и явным волеизъявлением и всей той процедурой исполнения предварительного договора, прописанной в нем, и вопреки желанию сторон сразу же переквалифицировать его в основной?

Более того, такая переквалификация может ведь повлечь и проблемы. В частности, если это основной договор, то тогда именно он будет являться правооснованием для совершения распорядительных действий: например, для регистрации перехода права собственности. Попробуем представить себе реакцию сотрудника Росреестра, которому принесли для регистрации как основание перехода права предварительный договор. Удивится - это, думаю, мягко сказано.

Более того, если мы возьмем такой, предусматривающий платежи предварительный договор о продаже доли в уставном капитале ООО, заключенный до 01.01.2016, когда доля переходила к приобретателю с момента нотариального удостоверения договора, то получаем вообще веселую картину: предварительный договор должен быть заключен в той же форме, что и основной - нотариальной в нашем случае. Он, действительно, заключается в такой форме.

Но далее этот договор переквалифицируется в основной, а значит... театральная пауза, фанфары... доля в уставном капитале ООО перешла к покупателю с момента заключения предварительного договора - п.12 ст.21 Закона об ООО в старой редакции.

А если так, то, например, и требование об оплате доли уже не требование о взыскании аванса, не подлежащее защите, а вполне себе исковое требование. Это и есть ответ на вопрос Игоря Ястржембского, заданный в обсуждении - не пытались ли мы взыскать аванс. Суды, переквалифицировав договор из предварительного в основной, почему-то не стали делать следующий необходимый вывод о том, что доля в УК перешла, и по-прежнему утверждали, что мы пытаемся взыскать аванс.)

Эти примеры показывают, что категорическая переквалификация предварительных договоров с платежами в основные не только прямо противоречит воле сторон, но и создает другие возмущения в гражданско-правовой материи.

Но, что самое смешное, и с правно-политической точки зрения этот категорический вывод сегодня не необходим. Но был сделан в связи с совершенно частным случаем - необходимостью как-то приемлемо разрешить ситуацию с задатками по предварительным договорам и с признанием их недействительными под тем предлогом, что задаток, имеющий обеспечительную, платежную и доказательственную функции в предварительном договоре, где не может быть платежей, платежную функцию выполнить не мог, а значит, переквалифицировался в аванс (как-будто аванс не имеет платежной функции), что использовалось для недобросовестного уничтожения и его обеспечительной функции.

Убежден, что и ранее можно было более тонким толкованием спасти такие задатки, признав их либо не поименованным способом обеспечения, либо заранее внесенной на земных началах суммой неустойки... Но как бы то ни было сегодня эта проблема вообще неактуальна, ведь новый п.4 ст.380 ГК с 1 июня 2015 года прямо разрешил обеспечивать задатком предварительные договоры.

Поэтому считаю, что, во-первых, следует признать возможность существования финансовых расчетов в предварительных договорах - это могут быть как платежи на покрытие расходов для совершения предварительных действий, необходимых для заключения основного договора (например, на осуществление кадастрового учета, раздел недвижимости т.п.), так и часть цены по будущему основному договору, которая подлежит зачету в счет него после его заключения, а пока, видимо, находится у стороны на заемных началах.

А во-вторых, следует отойти от категоричной переквалификации преддоговоров с платежами в основные договоры, и перейти к более внимательному отношению к ним, толкованию договоров в соответствии со ст.431 ГК с тем, чтобы выяснить, действительно ли стороны хотели заключить основной договор или все-же, несмотря на платежи, они сознательно заключали именно предварительный.

Источник: Zakon.Ru

договорное право, коммерческое право, юридическое обслуживание

Похожие материалы

Юридические услуги
Коллекторские услуги

Екатеринбург
+7 (343) 236-62-67

Москва
+7 (495) 668-07-31

Нижний Новгород
+7 (831) 429-01-27

Новосибирск
+7 (383) 202-21-91

Пермь
+7 (342) 270-01-68

Патентные услуги
Регистрационные услуги      

Политика информационной безопасности