RU   EN

print

*Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.

Гора родила мышь

К изменениям в гл. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации.

26 июня Совет Федерации одобрил "лоскут третий" изменений в ГК, посвященный объектам гражданских прав. Маловероятно, что президент наложит на него вето, а потому можно с полной уверенностью ожидать вступления изменений в силу с 1 октября этого года. Большая (и, пожалуй, самая значимая и обсуждаемая) часть изменений затрагивает гл.7 ГК о ценных бумагах, которым, видимо, в силу их двойственной природы, законодатель не нашел более подходящего места, чем подразделе 3 раздела 1 Кодекса: эта глава переписана от начала до конца, значительно увеличилась в объеме и усложнилась по структуре. Существенные изменения внесены и в гл.8 - этакий суррогат отсутствующего в нашем ГК раздела о личных неимущественных правах. Однако сейчас хотелось бы остановиться на не столь существенных изменениях в общих положениях об объектах гражданских прав - гл.6 ГК РФ.

На мой взгляд, принятую Государственной Думой и одобренную Советом Федерации редакцию изменений в этой части (о содержании изменений я сужу по тексту законопроекта к третьему чтению на сайте) иначе как разочарованием назвать нельзя: первоначальная редакция проекта предусматривала целый ряд интересных и правильных новелл, которые так и не были реализованы. В основном эти новеллы связаны с регулированием недвижимости.

1. Принцип единства правовой судьбы земельного участка и зданий на нем

В первой редакции проекта предусматривалось, что земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в собственности одного лица, рассматриваются в качестве одного объекта. Тем самым предполагалось закрепить принцип единства правовой судьбы участка и расположенной на нем недвижимости. Является ли такой подход правильным - вопрос спорный, однако даже в случае несогласия с ним нельзя не признать, что существующее регулирование взаимных отношений взаимосвязанных объектов недвижимости далеко от идеала и требует реформирования хоть в каком-нибудь направлении. Фактически, судебная практика уже исходит из этого принципа: так, производность прав на строение от прав на землю явно прослеживается в знаменитом Постановлении Пленума ВАС №54.

По-видимому, отказ от изменения ст.130 ГК связан с тем, что не изменяется пока содержание второго раздела Кодекса о вещных правах. Однако, как представляется, закрепление принципа единства правовой судьбы объектов недвижимости могло бы быть реализовано уже сейчас. Иначе в будущем - при изменении раздела о вещных правах - потребуется снова менять и гл.6. А в том, что при изменении одной из частей Кодекса могут легко потеряться изменения в другую часть, мы уже имели сомнительное удовольствие убедиться в истории с отменой регистрации договоров аренды.

2. Исключение из числа объектов недвижимости морских и воздушных судов

Также первоначальная редакция изменений в ГК предполагала исключение из числа объектов недвижимости морских и воздушных судов, которые попали туда по чистому недоразумению. Очевидно, что в 94-ом году их признали недвижимостью только по признаку регистрации прав, но деление вещей на "движимые-недвижимые" и "регистрируемые-нерегистрируемые" явно не совпадает: регистрационная система вполне может распространяться и на некоторые виды движимых вещей. Более того, регистрация кораблей-самолетов осуществляется по совершенно иным правилам, чем регистрация "настоящей" недвижимости. Первоначальный проект предполагал исключение их из числа недвижимости, правда зачем-то предусматривал все-таки применение к ним правил о недвижимости. Сейчас же ст.130 ГК не стали трогать вообще и в результате такая бессмысленная и экзотичная особенность нашего гражданского законодательства, как признание движимых вещей недвижимыми, продолжает существовать и далее.

3. Регулирование имущественных комплексов

Еще в Концепции развития общих положений гражданского законодательства (стр.27-28) отмечалось, что конструкция предприятия как единого объекта недвижимости оказалась неработоспособной и себя не оправдала. Неудивительно: регистрация предприятия как имущественного комплекса, с одной стороны, не исключает отдельной регистрации прав на объекты, входящие в этот комплекс (т.е. не уменьшает трансакционные издержки), а с другой стороны, сама по себе требует определенных издержек. В этих условиях намного проще понести только первые из них, совершая сделки с составными частями предприятия по отдельности.

Конструкция предприятия как единого объекта могла бы быть эффективной и востребованной практикой лишь тогда, когда регистрация такого объекта поглощала бы в себе самостоятельное юридическое существование его составных элементов и требовала бы при совершении сделки с предприятием лишь одной регистрации - связанной непосредственно лишь с самим предприятием, без отдельных распорядительных действий в отношении каждого из его элементов.

Сообразно этому, первая редакция проекта предполагала исключение предприятия из числа объектов недвижимого имущества. Взамен этого предлагалась новая конструкция - единый имущественный комплекс, состоящий исключительно из вещей (т.е., в отличие от предприятия, не предполагающий включения в него прав требований, исключительных прав и даже долгов), возникающий с момента соответствующей регистрации в ЕГРП и, как можно было понимать из первоначальной редакции проекта, с этого момента поглощающий собой юридическое существование включенных в него объектов.

Предприятие же в первоначальном проекте тоже предполагалось сохранить, но уже не называть его недвижимостью. Соответственно, не связывать его существование и сделки с ним с регистрацией, но оговорив эти сделки требованием нотариального удостоверения и публикации сведений о таких сделках. Тут, правда, возникал отдельный вопрос о том, как в отсутствие формального признака регистрации предприятия провести разграничение между продажей просто некоего набора имуществ - движимых или недвижимых вещей, прав требования, исключительных прав... - и продажей предприятия. В отсутствие ответа на этот вопрос указанные требования легко могли бы использоваться в неблаговидных целях оспаривания сделок, предметом которых является совокупность разнородных объектов (помню, много лет назад наши оппоненты пытались оспаривать отчуждение фактически всего имущественного комплекса предприятия-банкрота в рамках конкурсного производства под тем предлогом, что это была продажа предприятия, которая не могла совершаться по обычным правилам продажи отдельных объектов имущества; тогда этот аргумент был с легкостью опровергнут указанием на то, что этот имущественный комплекс никогда не регистрировался в качестве предприятия).

В той же редакции, которая в итоге была принята, ст.132 ГК РФ изменять не стали вообще, сохранив неработоспособную конструкцию предприятия, однако дополнили Кодекс новой ст.133.1 о едином недвижимом комплексе, нормы о котором позаимствованы из первоначальной редакции проекта. В итоге сейчас непонятно, как будут соотноситься с 1 октября между собой нормы ст.132 и 133.1.

Есть в новой редакции гл.6 ГК и другие, не вполне обоснованные нововведения, которые, правда, присутствовали и еще в первой редакции проекта изменений:

4. Новое описание работ и услуг как объектов

Зачем-то указали в ст.128 ГК, что объектами прав будут теперь являться не "работы и услуги", а "результаты работ и оказание услуг" (да, в тексте законопроекта именно "оказание", а не "оказания", которое можно бы было понимать как "результаты ... оказания услуг", поэтому неправильно написано в заметке Право.Ru и может ввести в заблуждение).

Смысла в этом нет никакого, поскольку, во-первых, "результаты работ" сами по себе уже являются теми или иными объектами гражданских прав - вещами либо иными объектами, во-вторых, указание на результаты создает ложное ощущение того, что они - эти результаты - всегда должны быть, чем игнорируется возможность досрочного прекращения работ без достижения каких-либо результатов или с достижением вовсе не тех, что планировалось; этак у нас "особо умные" заказчики, ссылаясь на слова П.В. Крашенинникова в вышеуказанной заметке, начнут оспаривать условия договоров о постепенной оплате работ под предлогом того, что результат работ им не передан, и требовать исключительно последующей оплаты.

В свою очередь, формулировка "результаты работ" затеняет двойственность предмета работ: (1) собственно действий по выполнению работ и (2) их результата. Если сконцентрироваться исключительно на втором, что предполагает указание только на результаты работ, то следующим шагом необходимо задать вопрос, а чем вообще тогда подряд отличается от купли-продажи, если и в том, и в другом случае важен лишь результат. Римское право давало ответ на этот вопрос, разделяя эти два договора по тому, чей был использован материал при создании результата работ: если материал заказчика, то это был подряд, а если изготовителя - то уже купля-продажа. Однако наш действующий ГК не позволяет применять этот подход в силу того, что ст.704 Кодекса предполагает выполнение работ из материала самого подрядчика.

5. Пункт 4 статьи 133 ГК РФ

Совершенно непонятен смысл появления в ст.133, посвященной неделимым вещам, пункта 4 следующего содержания: "4. Отношения по поводу долей в праве собственности на неделимую вещь регулируются правилами главы 16, статьи 1168 настоящего Кодекса".

Какой смысл в этом пункте? Что нового он нам дает? Что, разве отношения по поводу долей в праве собственности могут регулироваться чем-то иным, чем нормами об общей собственности (гл.16 ГК)? Разве что-то изменилось бы, если бы не была упомянута ст.1168 ГК? Она бы не стала применяться к тем отношениям, на которые она прямо распространена? Тоже вряд ли. Так зачем в Кодексе этот лишний и ничего нового не дающий текст? Только перевод бумаги и уничтожение лесов.

В общем и целом изменения в гл.6 Кодекса таковы, что можно было бы их и не вносить.

Статья опубликована в блоге Александра Латыева на сайте Zakon.Ru

договорное право, Дью Дилидженс недвижимости, земельное право, коммерческое право, недвижимость, сопровождение сделок и инвестиций, споры по недвижимости, строительство

Похожие материалы

Юридические услуги
Коллекторские услуги

Екатеринбург
+7 (343) 236-62-67

Москва
+7 (495) 668-07-31

Нижний Новгород
+7 (831) 429-01-27

Новосибирск
+7 (383) 202-21-91

Пермь
+7 (342) 270-01-68

Патентные услуги
Регистрационные услуги      

Политика информационной безопасности