RU   EN

print

*Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.

Долевое участие

Немного о долевом участии в строительстве многоквартирных жилых домов.

Один из наиболее распространенных в настоящее время способов строительства и приобретения жилья - договор долевого участия в строительстве. Большинство отношений, связанных со строительством жилья, оформляется именно как договор долевого участия. Вместе с тем такой договор прямо не регулируется гражданским законодательством, а судебная практика по данным договорам противоречива.

Подход Высшего арбитражного суда РФ к данному вопросу отражен в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 года № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве». [1] Аналогичный подход Верховного суда РФ - в «Обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» от 19 сентября 2002 года [2]. Причем, позиции высших судебных инстанций принципиально расходятся - Высший арбитражный суд квалифицирует долевое участие в строительстве, как правило, в качестве договора простого товарищества, а Верховный суд - как договор подряда.

Договор подряда регулируется нормами главы 37 ГК РФ. Согласно ч. 1 ст. 740 ГК, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную договором цену.

То есть, по договору строительного подряда исполнитель обязуется выполнить определенную работу и результат работы (построенный объект) передать заказчику.

Разрешая заявленные требования А. к Открытому акционерному обществу «Стройтрест-2» о возложении обязанности исполнить условия договора, Ломоносовский районный суд г. Архангельска установил, что истец заключил договор с ОАО «Стройтрест-2», согласно которому ответчик принял на себя обязательства по строительству для него трехкомнатной квартиры, а А. обязался принять построенную квартиру по окончании строительства и оплатить ее стоимость.

Придя к выводу о том, что между сторонами фактически имел место договор строительного подряда, суд при разрешении возникшего спора, руководствовался нормами ГК РФ, регламентировавшими данный вид договорных отношений. [3]

Данная квалификация представляется достаточно спорной. Договор долевого участия может быть заключен как непосредственно со строительной организацией, так и с организацией, не осуществляющей строительство объекта. Договор долевого участия, заключенный с организацией, не осуществляющей само строительство, квалифицировать как договор строительного подряда невозможно, поскольку в таком случае он не укладывается в рамки приведенного выше определения договора подряда (п. 1 ст. 740 ГК РФ).

Общими чертами договора строительного подряда и договора долевого участия в строительстве жилья является то, что оба указанных договора направлены на создание и передачу объекта недвижимости. Однако правовая природа этих договоров не одинакова.

Во-первых, договор долевого участия в строительстве и договор подряда различны по предмету. Предметом договора строительного подряда, как и договора обычного подряда, является результат деятельности подрядчика (объект), имеющий конкретную вещественную форму. Им может быть вновь построенный дом, реконструкция уже существующего здания, в том числе капитальный ремонт, и т.п.

В договоре долевого участия в строительстве предметом договора является исключительно строительство индивидуально определенного объекта недвижимости, являющегося частью объекта недвижимости. Самый распространенный случай - квартира в многоквартирном доме. В связи с этим каждый из заказчиков, во-первых, дает задание строительной компании обеспечить передачу в его собственность только часть построенного объекта, во-вторых, оплачивает строительство только в пределах стоимости этой части объекта и, в-третьих, после окончания строительства принимает только заказанную часть объекта. Таким образом, если предположить, что договор долевого участия в строительстве может квалифицироваться как договор строительного подряда, то в качестве объекта строительных работ в этом договоре должна указываться только часть объекта недвижимости, строительство которой дольщик заказывает, оплачивает и принимает от подрядчика.

Однако очевидно, что такое условие является абсурдным, так как часть объекта недвижимости не может быть построена без возведения объекта в целом.

Также следует учитывать, что одним из существенных условий договора строительного подряда является обязанность заказчика предоставить земельный участок, на котором подрядчик будет возводить объект недвижимости (ст. 747 ГК РФ). Данная норма является императивной и не предполагает возможности каким-либо образом возложить эту обязанность на другую сторону. Таким образом, до начала строительства заказчик должен приобрести какие-либо права на земельный участок (например, право собственности или аренды). На практике в случае заключения договора долевого участия в строительстве, на стороне заказчика выступает физическое или юридическое лицо, которое до возведения объекта, сдачи его в эксплуатацию и момента регистрации права собственности на индивидуально определенную часть объекта недвижимости никогда не имеет прав на земельный участок, на котором возводится объект недвижимости.

Во-вторых, договор долевого участия в строительстве и договор подряда различны по субъектному составу (сторонам договора).

В договоре подряда в качестве подрядчиков выступают различные строительные и строительно-монтажные организации, имеющие лицензию на осуществление строительной деятельности (ч.1 ст. 17 Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности» № 128-ФЗ включает в перечень лицензируемых видов деятельности строительство зданий и сооружений)[4]. Таким образом, обязательным условием соответствующей деятельности является наличие лицензии. Как отмечалось выше, застройщиком по договору долевого участия в строительстве может быть любое юридическое лицо, либо индивидуальный предприниматель без образования юридического лица.

Как правильно отмечает руководитель отдела гражданско-правовых исследований и международного частного права Российской правовой академии Министерства юстиции РФ Е. Козлова, договор долевого участия, созданный по модели договора строительного подряда с множественностью лиц на стороне заказчика, скорее исключение, нежели правило. Дольщики в подавляющем большинстве случаев в заключении и исполнении договора подряда на строительство объекта не участвуют ни лично, ни через своих представителей. Было бы странно видеть на стороне заказчика многоквартирного дома гражданина-потребителя. По этим причинам регулировать отношения сторон по финансированию строительства таким способом неразумно. [5]

Легальное определение договора простого товарищества содержится в статье 1041 ГК РФ. По договору простого товарищества (совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации».

Основными признаками (существенными условиями) договора простого товарищества являются:

  • наличие общей цели, объединяющей участников соглашения. Это может быть как извлечение прибыли, так и иная цель (п. 1 ст. 1041 ГК);
  • объединение на праве общей долевой собственности участниками совместной деятельности своего имущества и иных вкладов, а также усилий, осуществляемое для достижения общих целей (п.1 ст. 1043 ГК);
  • наличие права общей долевой собственности на материальный результат совместно осуществленных действий и достижение договоренности о порядке коммерческого использования совместно достигнутого результата;
  • ведение общих дел по согласию всех участников совместной деятельности (ст. 1044 ГК);
  • пропорциональное доле каждого партнера участие в прибылях, полученных в результате совместной деятельности, и убытках, связанных с ее осуществлением (ст. 1046-1048 ГК РФ).

В отличие от всех иных договоров, цель участников договора о совместной деятельности полностью совпадает, у участников фактически одна общая цель.

Доктор юридических наук, член Научно-консультативного совета Федерального Арбитражного суда Уральского округа В. Бублик полагает [6], что одними из главных признаков договора простого товарищества является право общей собственности на вклады в совместную деятельность и общая цель деятельности.

Договор простого товарищества может заключаться для извлечения прибыли в результате осуществления предпринимательской деятельности (коммерческое простое товарищество) или для достижения иных целей (некоммерческое простое товарищество). Сторонами договора коммерческого простого товарищества могут быть только юридические лица и (или) индивидуальные предприниматели. Исходя из определения, данного ГК РФ, цели и интересы товарищей должны совпадать.

Однако, по договору долевого участия в строительстве совпадение интересов участников этих отношений случается весьма редко. Цель застройщика – построить жилой дом в целом и получить прибыль от реализации жилья. Цель дольщика – получить в собственность жилое помещение для проживания, то есть, для личных, бытовых и иных непредпринимательских целей. Как правило, дольщика, не вмешивающегося в ход строительства, интересует дальнейшее использование (эксплуатация) объекта недвижимости, не всегда предполагающее экономическую выгоду. Заказчик же заинтересован в получении прибыли, не претендуя на дальнейшую эксплуатацию объекта. Таким образом, в данных отношениях отсутствует важнейший признак совместной деятельности – общие цели участников.

В Обобщении практики рассмотрения судам РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19 сентября 2002 года указывается, что «участники совместной деятельности заключают взаимный договор о совместной деятельности, образуют простое товарищество. У каждого участника по отношению к остальным возникают взаимные права и обязанности. Каждый участник договора о совместной деятельности должен иметь право на участие в управлении общими делами, на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли. Имущественные взносы участников и имущество созданное или приобретенное участниками в результате совместной деятельности, включая полученные доходы, составляют объект их общей долевой собственности. Указанные отношения регулируются нормами о праве долевой собственности, включая право преимущественной покупки доли, продаваемой участником. Роль отношений общей собственности состоит в организации совместной деятельности участников по достижению общей цели. Долевая собственность составляет необходимую имущественную базу такой деятельности. Между тем взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры. По взаимному соглашению участники могут возложить руководство их совместной деятельностью на одного из них. Положение участника, которому поручено ведение общих дел, должно быть оформлено доверенностью, выдаваемой остальными участниками договора».

На практике в договорах долевого участия в строительстве, заключаемых в форме договора простого товарищества, не соблюдены также и формальные требования законодателя к данной категории договоров. Как правило, заключаются самостоятельные двухсторонние договоры на строительство конкретной квартиры, из которых усматривается, что дольщик не обладает правом как на участие в управлении общими делами, так и на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли. «Не будет единого договора простого товарищества, объединяющего несколько лиц, в случае заключения одним лицом нескольких самостоятельных соглашений. Исходя из смысла договора, все его участники должны выразить волю на достижение соглашение между всеми участниками», считает А.Б. Савельев [7]. В случае заключения двусторонних договоров, строительство объекта недвижимости становится общей целью только по факту, без надлежащего оформления.

Таким образом, на практике договор долевого участия сложно однозначно отнести как к договору строительного подряда, так и к договору о совместной деятельности. В случае спорных ситуаций суды, как правило, исходят из того, что отношения по договору долевого участия регулируются общими нормами ГК РФ об обязательствах. Кроме того, Верховный суд РФ в указанном выше «Обобщении практики...» сформулировал принципиальное правило о том, что в случае, если дольщиком является физическое лицо, приобретающее жилое помещение для личных, бытовых и иных непредпринимательских целей, к данным отношениям применяется Федеральный закон «О защите прав потребителей».

Важность и распространенность отношений, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве жилья не вызывает сомнений. Учитывая необычность этих отношений, противоречивость и отсутствие единства законодательной практики, их правовое регулирование, по мнению автора настоящей статьи, должно осуществляться на уровне федерального закона. Хочется верить, что российским законодательством в ближайшее время данный законодательный пробел будет устранен.


[1] Вестник ВАС РФ. 2000. № 9

[2] Вестник ВАС РФ.2003. № 2

[3] Обобщение практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19.09.02. Вестник ВАС. 2003. №2.

[4] СЗ РФ .2001. № 33 (ч.1) с.3430

[5] Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве. Хозяйство и право. № 2, 2002 с. 74-83

[6] Бублик В. Договор долевого участия в строительстве. Хозяйство и право. № 2 , 2002 С. 65-82

[7] Савельев А.Б. Договор простого товарищества в российском гражданском праве. М., 2000 С. 312-313

недвижимость, строительство

Похожие материалы

Юридические услуги, разрешение споров, патентные услуги, регистрация товарных знаков, помощь адвокатаюридическое сопровождение банкротства, услуги арбитражного управляющего, регистрационные услуги для бизнеса


Екатеринбург
+7 (343) 236-62-67

Москва
+7 (495) 668-07-31

Нижний Новгород
+7 (831) 429-01-27

Новосибирск
+7 (383) 202-21-91

Пермь
+7 (342) 270-01-68

Челябинск
+7 (351) 202-13-40


Политика информационной безопасности