«Дело о ремонтной мастерской»
ИНТЕЛЛЕКТ-С оспорил в суде результаты кадастровой оценки земельного участка. Стоимость земли была снижена с 235 млн до 68 млн руб.
Камнем преткновения в этом деле стал вопрос о разрешенном использовании земли, расположенной под зданием ремонтно-механической мастерской.
Клиент Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С приобрел в собственность комплекс административных и производственных зданий. Земля, на которой расположена купленная недвижимость, принадлежит муниципалитету Екатеринбурга. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области был проведен кадастровый учет земли, в том числе определена ее кадастровая стоимость. При этом чиновники Росреестра допустили ошибку при определении удельного показателя кадастровой стоимости земли. Цена такой ошибки оказалась слишком высока: при правильном применении методов расчета, установленных в законодательстве, земля должна быть оценена в 3,6 раза дешевле. В денежном выражении разница составляла в десятки миллионов рублей.
Дело в том, что кадастровая оценка основана на классификации земель по их разрешенному использованию (1). Интересующий нас участок площадью 13 730 кв.м. находится в населенном пункте. Разрешенный вид использования этой земли - «под здания и сооружения нежилого назначения». И, согласно кадастровому плану, на участке расположены: здание ремонтно-механической мастерской с пристроями, здание закрытой стоянки, здание административного корпуса, здание автогаража с пристроями. Такая земля должна оцениваться с применением среднего удельного показателя 9-ой группы видов разрешенного использования земли (2). Эта группа включает «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок». Стоимость квадратного метра земли 9-ой группы составляет 4 952,70 рублей.
Однако специалисты Росреестра при определении кадастровой стоимости ошибочно применили 7-ую группу удельных показателей кадастровой стоимости. Эта группа относится к «земельным участкам, предназначенным для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии». А стоимость квадратного метра такой земли составляет уже 18 077,18 рублей.
Ошибка очевидна - на принадлежащей предприятию земле расположены постройки производственного назначения. Поэтому юристы ИНТЕЛЛЕКТ-С в защиту интересов клиента обратились с заявлением в управление Росреестра, попросив дать разъяснения, на каком основании был применен удельным показатель, не соответствующий действительному разрешенному использованию земельного участка, а также внести в земельный кадастр исправления в отношении стоимости участка.
Рассмотрев заявление, чиновники Росреестра ошибку исправили, но при этом вновь применили неверный удельный показатель стоимости. На этот раз землю оценили по 5-ой группе видов разрешенного использования, которая относится к «земельным участкам, предназначенным для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания». Стоимость квадратного метра такой земли составляет 17 144,77 руб. Такое решение чиновники обосновали тем, что на участке согласно кадастровому плану расположено здание ремонтно-механической мастерской.
Дело в том, что для определения кадастровой стоимости земельных участков и вида разрешенного использования земли, а также для уточнения площади земельного участка применяются Методические указания, утвержденные приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12.08.2006 №222, и Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке населенных пунктов, утвержденные приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29.06.2007 №П/0152. Согласно пункту 2.2. указанных Технических рекомендаций определение вида разрешенного использования земельных участков производится в соответствии с Типовым перечнем. При этом в левой части таблицы Типового перечня перечислены виды разрешенного использования земельных участков, а в правой части - примеры использования земельных участков этого вида. На основании этих рекомендаций разрешенное использование в случае формирования земельных участков под здания и сооружения нежилого назначения определяют по наименованиям зданий. Служащие Росреестра и установили, что земельный участок используется для бытового обслуживания, руководствуясь только наименованием здания в документах. (В Типовом перечне ремонтные мастерские отнесены к бытовому обслуживанию населения.) Фактически же эта мастерская не относится к предприятиям бытового обслуживания, а является частью производственно-складского комплекса.
Более того, Технические рекомендации и Типовой перечень не подлежат регистрации и носят лишь рекомендательный характер. Согласно же требованиям закона, орган кадастрового учета обязан вносить сведения о земельном участке на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (3). И в отношении спорного участка такой акт органа местного самоуправления есть: в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Екатеринбурга данный участок отнесен к территориальной зоне ПК-4 - зона производственно-коммунальных объектов. Таким образом, 5-ая группа удельных показателей была применена в нарушение порядка, предусмотренного законом.
Куманёва Инна Юрьевна
В предпринимательских кругах давно уже стало известным, что кажущиеся абстрактными «средние значения удельных показателей» имеют немалое экономическое значение и выливаются в реальные расходы для бизнеса. Во-первых, кадастровая стоимость земельного участка является налогооблагаемой базой для уплаты земельного налога. Поэтому завышенная кадастровая стоимость приводит к неоправданному увеличению расходов на уплату налогов. Во-вторых, при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, их выкупная цена определяется с использованием кадастровой стоимости.
Поэтому, считая определенную Росреестром стоимость завышенной (причем в несколько раз), предприниматель обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании проведенной оценки незаконной. Интересы заявителя в суде отстаивала Инна Шлякова, ведущий юрист ИНТЕЛЛЕКТ-С.
Изучив материалы дела и доводы сторон, суд согласился с позицией, которую отстаивали юристы ИНТЕЛЛЕКТ-С, и вынес решение в пользу предпринимателя. Представители же Росреестра не смогли представить в суд ни одного доказательства в обоснование правильности отнесения земли к 5-ой группе видов разрешенного использования.
В результате судебного рассмотрения кадастровая стоимость земельного участка снижена в 3,6 раза: с 235 млн до 68 млн рублей. Для клиента юридической фирмы это означает уменьшение в 3,6 раза земельного налога и выкупной цены земли при ее приватизации.
Материал подготовлен пресс-центром ИНТЕЛЛЕКТ-С, [email protected]
(1) Пункты 4, 9 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утв. Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 №316.
(2) Группы видов разрешенного использования земельных участков, а также зависимость удельных показателей кадастровой стоимости участков от группы (видов) разрешенного использования установлены Постановлением Правительства Свердловской области «Об утверждении кадастровой стоимости земельных участков на территории Свердловской области» от 19.12.2008 №1347-ПП, принятым на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 №316.
(3) См.: Ч.8 ст.15 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ, п.70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утв. Приказом Минюста РФ от 20 февраля 2008 г. №35 .
Похожие материалы
