RU   EN

print

Земля и дома на ней: вместе или врозь?

Экономколлегия ВС определила правила игры при покупке зданий без земельного участка.

Александр Латыев: «Действующее законодательство не предусматривает возможности распоряжения земельным участком и стоящим на нем зданием по отдельности».

18.04.2016 | ПРАВО.RU | Алина Михалёва

Суды решили, что договор аренды с правом выкупа не касался земли, поскольку при его заключении арендодатель еще не был собственником участка. Это не имеет значения, не согласилась экономколлегия ВС: на момент оплаты полной выкупной цены он уже стал таковым. К тому же такой вывод противоречит принципу единства судьбы здания и земли, указала «тройка». Юристы ее позицию разделяют.

5 марта 2009 года компания «Хозрасчетный участок производителя работ» (далее  Хозрасчетный участок»), будучи собственником пяти нежилых объектов недвижимости во Владивостоке, передала их в аренду с правом выкупа обществу «Восток-Авто-Бир» (далее – общество).

На момент заключения сделки земельный участок, на котором располагались объекты недвижимости, находился у «Хозрасчетного участка» на праве постоянного (бессрочного) пользования. И согласно условиям договора компания обязалась в течение срока аренды оформить на него право собственности и передать его «Восток-Авто-Бир», а после внесения последним полной выкупной стоимости за объекты недвижимости (20,8 млн руб.) – отправить в регистрирующий орган всю необходимую документацию для оформления права собственности арендатора.

Землю «Хозрасчетный участок» приобрел в 2012 году, однако обществу «Восток-Авто-Бир» ее не передал, а вместо этого предложил последнему внести изменения в договор аренды и включить в его предмет земельный участок, увеличив выкупную стоимость на 5,198 млн руб. (кадастровая стоимость земли по состоянию на март 2011-го). «Восток-Авто-Бир», в свою очередь, сославшись на полную оплату выкупной стоимости арендуемых объектов в соответствии с договором, попросил «Хозрасчетный участок» все же зарегистрировать за ним участок, а получив отказ, отправился в суд.

Там «Восток-Авто-Бир» требовал зарегистрировать переход к нему права собственности на помещения и землю (№А51-27514/2013). «Хозрасчетный участок» же предъявил встречный иск – о взыскании с общества платы за фактическое пользование землей. Он указал, что общество участком пользуется, хотя условия об оплате в договоре аренды не было.

На втором круге апелляция удовлетворила иск «Восток-Авто-Бир» лишь в части госрегистрации перехода к нему права собственности на объекты недвижимости, но не на сам участок. На момент заключения договора «Хозрасчетный участок» не был его собственником и стороны не включили в размер выкупной цены стоимость земли, а значит, не указали все существенные условия передачи прав на нее, рассудила апелляция. Таким образом, по мнению судей, соглашение сторон о купле-продаже земельного участка, который арендатор обязался приобрести в будущем, является незаключенным. Встречные же требования «Хозрасчетного участка» не подлежат удовлетворению, сочла коллегия, поскольку объекты недвижимости были переданы в аренду вместе с земельным участком и плата за пользование земельным участком уже была включена в размер арендной платы.

При этом, обратила внимание апелляция, «Восток-Авто-Бир» после приобретения права собственности на объекты недвижимости будет вправе потребовать от «Хозрасчетного участка» заключить с ним договор купли-продажи земли по правилам статьи 445 Гражданского кодекса РФ [Заключение договора в обязательном порядке], поскольку «Хозрасчетный участок» по условиям договора аренды все же обязался передать обществу эту землю в собственность.

Окружной суд все выводы апелляции поддержал.

Земля и объекты не могут выступать в обороте раздельно

«Хозрасчетный участок» обратился с кассационной жалобой в Верховный суд РФ. И в результате экономическая коллегия (Ирина Грачева, Елена Золотова и Наталья Чучунова) отправила спор в части госрегистрации перехода к истцу права на нежилые здания и земельный участок на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Нижестоящие суды ошибочно сочли, что объекты недвижимости и земельный участок могут выступать в обороте раздельно и что можно зарегистрировать переход права собственности на помещения без земли, говорится в недавно опубликованном определении ВС. В обоснование этого экономколлегия сослалась на закрепленный в ст. 1 Земельного кодекса РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости.

Неважно, что на момент заключения договора «Хозрасчетный участок» не был собственником земли - главное, что он стал им в период действия договора аренды и на момент полной оплаты выкупной цены, обращала внимание тройка ВС. Она указала, что это дает право «Восток-Авто-Биру» требовать от контрагента зарегистрировать переход права собственности на спорное имущество.

Кроме того, по мнению «тройки», не соответствует закону и указание нижестоящих судов на то, что «Восток-Авто-Бир» может в последующем обратиться с иском в суд об обязании ответчика заключить договор купли-продажи земли. «Возлагая на арендодателя обязанность обеспечить приобретение права собственности на земельный участок, стороны преследовали цель обеспечить возможность распоряжения арендодателем земельным участком, расположенным под объектами недвижимости, и перехода прав на него к арендатору», - поясняется в определении ВС.

Вывод судов о том, что изначально установленная договором выкупная стоимость не включала цену подлежащего передаче земельного участка, сделан с нарушением процессуального закона, указывала также «тройка». В частности, она сослалась на заявления «Восток-Авто-Бир» о том, что арендованные помещения на момент заключения договора находились в аварийном состоянии и их стоимость была значительно ниже 20,2 млн руб. Как резюмируется в определении ВС, суды не установили действительную волю сторон, касающуюся выкупной цены спорных объектов.

Мнение экспертов

Юристы подход экономколлегии ВС полностью разделяют. Недопустимо регистрировать переход права собственности на здания отдельно от земельного участка в ситуации, когда продавец является собственником и того, и другого, комментирует спор Виталий Можаровский, партнер практики «Недвижимость и строительство» Goltsblat BLP.: «Иначе, действительно, будет прямое нарушение принципа единства правовой судьбы зданий и занятого ими участка». ВС правильно истолковал положения договора, установив волю сторон на передачу в собственность арендатора в будущем не только строений, но и занимаемого ими земельного участка, согласен и партнер Адвокатского бюро «Бобров, Толстов и партнеры» Алексей Толстов.

Наш комментарий:

Александр Латыев, ИНТЕЛЛЕКТ-С, специально для портала ПРАВО.RU:

Коль скоро к тому моменту, как арендатор реализовал свое право потребовать выкупа здания, земля находилась в собственности арендодателя, она должна была точно так же поступить и в собственность выкупающего.

«С определением Верховного Суда я согласен. Действующее законодательство не предусматривает возможности распоряжения земельным участком и стоящим на нем зданием по отдельности: приобретатель недвижимости получает те же права на землю, что были и у того, кто ему передает эту недвижимость, – утверждает Александр Латыев, партнер Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С, руководитель практики «Правовая защита недвижимости» Так что, коль скоро к тому моменту, как арендатор реализовал свое право потребовать выкупа здания, земля находилась в собственности арендодателя, она должна была точно так же поступить и в собственность выкупающего.

Суды апелляционной и кассационной инстанций, указавшие на возможность приобретателя здания в дальнейшем отдельно заключить договор о покупке земли под ним, пошли против закона, судебной практики, да и против всей логики современного регулирования прав на земельные участки под зданием, действующего в России. Их постановления довольно странны и могли бы быть в тренде лет 15 назад - когда принцип единства правовой судьбы здания и земли еще не укоренился окончательно. Неудивительно, что сейчас ВС их отменил.

В ходе рассмотрения этого дела был поднят еще один существенный вопрос: входит ли стоимость земельного участка, безусловно подлежащего передаче в собственность приобретателя здания на нем, в изначально согласованную договорную цену? Если бы в момент заключения договора, предусматривающего выкуп, земля была бы уже в собственности отчуждателя, ответ был бы безусловно положительным - да, входит. Однако, поскольку на момент заключения договора собственником земли он еще не был, судам действительно следует дать ответ на этот вопрос, истолковав условия заключенного сторонами договора и исследовав все их взаимные отношения: была ли регистрация права собственности за арендодателем его собственной инициативой или она была совершена во исполнение того же самого договора. В последнем случае с высокой долей вероятности можно предположить, что цена договора включала и цену земли, уже на праве собственности».

земельное право, недвижимость, споры по недвижимости

Похожие материалы

Юридические услуги, разрешение споров, патентные услуги, регистрация товарных знаков, помощь адвокатаюридическое сопровождение банкротства, услуги арбитражного управляющего, регистрационные услуги для бизнеса


Екатеринбург
+7 (343) 236-62-67

Москва
+7 (495) 668-07-31

Нижний Новгород
+7 (831) 429-01-27

Новосибирск
+7 (383) 202-21-91

Пермь
+7 (342) 270-01-68

Челябинск
+7 (351) 202-13-40


Политика информационной безопасности