RU   EN

print

Надо было знакомиться с соседями!

В Екатеринбурге учительница купила квартиру с уголовником в придачу. Наследник вышел на свободу и отсудил у молодой семьи жильё.

02.03.2016 | Портал Е1.RU | Таис Жангарина

Молодая екатеринбургская семья, покупая квартиру на ВИЗе, чтобы счастливо жить в ней и растить маленького сына, не представляла, каким кошмаром в итоге аукнется эта покупка. Супруги Смирновы продали комнату за миллион рублей, остаток суммы «добрали» ипотекой и ещё на полмиллиона вложились в ремонт. Встали на очередь в детский сад... И тут, как в сериале, внезапно появляется отсидевший и вышедший на свободу наследник жилплощади, который обращается в суд и выигрывает его. Смирновы пытаются отстоять свои права на жильё, но проигрывают все инстанции с безжалостным вердиктом Фемиды: они – недобросовестные приобретатели.

В судах открылся ещё ряд обстоятельств, свидетельствовавших о том, что эту квартиру покупать было нельзя ни в коем случае. Хозяйка квадратных метров умерла ещё в 2012 году, и семье Смирновых квартира досталась по доверенности от третьего лица.

«Мы недобросовестные, потому что не познакомились с соседями и не заключили договор с риелтором. Так и написано в определении суда – могли бы пройтись по соседям и узнать, когда умер первый собственник этой квартиры», – грустно говорит Олеся Смирнова.

Со своим риелтором Смирновы работали «на доверии», без официальных бумаг. И это в итоге и сыграло роль против них в суде. А теперь продавец злополучной квартиры – то самое «третье лицо» – в суд не явился и на связь не выходит, несмотря на то, что даже если сделку признают недействительной, право на возврат денег семье Смирновых гарантирует Гражданский кодекс.

В рассказе о своих злоключениях Олеся делает акцент на том, что если бы банк и Росреестр как следует проверили сделку, всего этого могло бы не быть. Как выяснилось впоследствии, квартира уже продавалась с тем же самым пакетом документов, и предыдущий покупатель собирался кредитоваться в том же самом отделении Сбербанка. Тогда Росреестр остановил сделку – доверенность уже начала вызывать сомнения. Но вот Смирновым квартиру продали.

«На наш взгляд, добросовестность семьи Смирновых налицо, поскольку они не могли знать обо всём, что происходило с этой квартирой ранее. Тем более, страховая компания проверяла документы», – говорит Руслан Камалетдинов, юрист, взявшийся отстаивать интересы Олеси.

Документы проверяли и в банке, который выдавал ипотеку, – поддельных среди них не было.

«В данной ситуации банк надлежащим образом провёл правовой анализ совершаемой сделки. Более того, использование поддельной, как установлено судом, доверенности имело место не в сделке, финансируемой банком, а в предыдущей сделке – по покупке этого объекта продавцом. В банк эта доверенность не предоставлялась и не анализировалась», – прокомментировали в пресс-службе Уральского банка Сбербанка России.

В пресс-службе отмечают, что в сложившейся ситуации банк заинтересован в том, чтобы все сделки, которые совершаются в рамках кредитования заёмщика, были действительными.

«Интересы банка в сохранении обеспечения совпадают с интересами заёмщиков Смирновых. Однако этот момент, как и возможные другие – адекватность стоимости, личность продавца, преддоговорный характер отношений, – в первую очередь должен оцениваться покупателем объекта, а не банком. Чтобы минимизировать свои риски при покупке недвижимости, можно воспользоваться нотариальным оформлением сделки, а также обратиться за юридической помощью в специализированные консультации», – напомнили в банке.

Наш комментарий:

Роман Речкин, ИНТЕЛЛЕКТ-С, специально для портала Е1.RU:

По-человечески покупателям можно посочувствовать, но юридически они, действительно, не приняли даже простых и очевидных мер во избежание подобной ситуации.

Мы попросили прокомментировать ситуацию юриста, старшего партнёра Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С Романа Речкина. Действительно ли при покупке «вторички» нужно устраивать «поквартирный обход» соседей и как рядовой покупатель может обезопасить себя от подобного поворота событий? Представитель юридической фирмы согласен, что Смирновым по-человечески можно посочувствовать. Но в правовом аспекте этой истории они, конечно же, проявили неосмотрительность и наивность.

«Прежде всего приобретателю квартиры необходимо осознать, что он не пирожки покупает. Речь идёт об объекте стоимостью несколько миллионов рублей, причём эта квартира – не в новостройке, она «с историей», с возможными правами и притязаниями лиц, которые жили в квартире раньше, а также иных лиц. Кроме того, в данном случае ситуация осложняется тем, что в отношения вступает не собственник, а представитель. Что уже должно в определённой степени настораживать потенциального покупателя. Кроме того, там ещё и наследование, то есть множественность наследников, возможные споры между ними и тому подобное. В такой ситуации покупать квартиру без тщательной юридической проверки всех возможных документов и обстоятельств явно неразумно. Скупой платит дважды, как говорят в народе», – отмечает Роман Речкин.

Покупатель в данном случае сэкономил несколько тысяч рублей на юристах и потерял объект стоимостью несколько миллионов, резюмирует Речкин. Суды в этой ситуации, на взгляд Романа, сложно упрекнуть, они руководствуются правовой позицией Верховного Суда РФ, сформулированной им в обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утверждён Президиумом ВС РФ 01 октября 2014 года).

В частности, Верховный Суд РФ указал, что «разрешая вопрос о добросовестности-недобросовестности приобретателя жилого помещения, необходимо учитывать осведомлённость приобретателя жилого помещения о наличии записи в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, а также принятие им разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения». Причём суд особо отметил, что «разрешая вопрос о добросовестности приобретателя, суды учитывают не только наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и так далее», – рассказывает юрист.

«В данном случае непонятно, запросил ли потенциальный покупатель выписку из ЕГРП о собственнике, попытался ли он пообщаться с этим собственником, например, чтобы поинтересоваться, выдавал ли собственник доверенность на продажу квартиры, а также, как минимум, чтобы убедиться, что собственник жив и вообще знает о продаже своей квартиры. По-человечески покупателям можно посочувствовать, но юридически они, действительно, не приняли даже простых и очевидных мер во избежание подобной ситуации, поэтому, на мой взгляд, суды обоснованно не признали их добросовестными приобретателями квартиры», – заключает Роман Речкин.

Олеся Смирнова не теряет надежды всё же отстоять свою добросовестность и собирается идти по инстанциям. Молодая женщина уже побывала на приёме у мэра Евгения Ройзмана, у городского прокурора и написала заявление в городскую прокуратуру.

«Мы остановились на том, что нужно написать заявление в прокуратуру города по всем этим фактам, запросить проверку банка и Росреестра и, исходя уже из этого, делать выводы и пытаться всё-таки восстановить справедливость, установить, что Олеся является потерпевшей и добросовестным приобретателем», – говорит Руслан Камалетдинов.

коммерческое право, недвижимость, сопровождение сделок и инвестиций, споры по недвижимости, юридические консультации

Похожие материалы

Юридические услуги, разрешение споров, патентные услуги, регистрация товарных знаков, помощь адвокатаюридическое сопровождение банкротства, услуги арбитражного управляющего, регистрационные услуги для бизнеса


Екатеринбург
+7 (343) 236-62-67

Москва
+7 (495) 668-07-31

Нижний Новгород
+7 (831) 429-01-27

Новосибирск
+7 (383) 202-21-91

Пермь
+7 (342) 270-01-68

Челябинск
+7 (351) 202-13-40


Политика информационной безопасности