RU   EN

print

Условия договора – не абсолютны

Коллегия по экономическим спорам ВС РФ напомнила, что суд может снизить установленную сторонами сумму компенсации за отказ от договора.

12.07.2017 | Новая адвокатская газета | Виктория Велимирова

Позиция Верховного Суда вызвала неоднозначную оценку: часть экспертов поддержала ее, другие посчитали, что в данном деле снижение компенсации было неуместно. Относительно значимости дела для практики мнения также разошлись.

Как следует из определения, ЗАО и комбинат заключили договор аренды, по условиям которого ЗАО-арендатору были переданы во временное возмездное владение и пользование нежилые помещения. Согласно договору срок аренды составлял 15 лет, а плата включала сумму трех составляющих: базовой, переменной и постоянной арендной платы.

По условиям договора, в случае досрочного его расторжения арендная плата подлежит внесению до даты передачи помещения арендатором арендодателю по акту сдачи-приемки, а постоянная арендная плата и компенсация за ремонт удерживаются арендодателем в качестве штрафа. Заключив договор, арендатор оплатил постоянную арендную плату в размере почти 60 млн руб.

Через четыре года ЗАО уведомило арендодателя о досрочном расторжении договора, после чего обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании большей части оплаченной ранее постоянной части арендной платы и переплаты по арендным платежам – в общей сложности около 46 млн руб. Истец исходил из отсутствия оснований для ее удержания, поскольку спорная сумма была выплачена в счет предварительной оплаты одной из частей арендной платы за весь период действия договора.

Суд первой инстанции, с учетом указания в арендном договоре о том, что выплаченная сумма постоянной арендной платы удерживается в качестве штрафа, квалифицировал ее как неустойку, которую посчитал несоразмерной последствиям нарушения. Основываясь на положениях ст. 333 ГК РФ, суд снизил размер спорной суммы до 7,7 млн руб. и взыскал с ответчика более 35 млн руб. – разницу между ранее оплаченной постоянной арендной платой и определенной им неустойки, а также переплату по арендным платежам в сумме 3,3 млн руб.

Между тем, суд апелляционной инстанции с учетом толкования ст. 431 ГК РФ пришел к выводу о том, что указание сторонами в одном из пунктов договора на штраф не означает квалификацию спорной суммы как неустойки, так как предусмотренное сторонами право на отказ от договора не может являться нарушением договора. Суд пришел к выводу, что спорная сумма является компенсационной гражданско-правовой санкцией, установленной сторонами в рамках принципа свободы договора, и должна быть направлена на компенсацию потерь, связанных с досрочным расторжением договора, а не на обеспечение возможности имущественного обогащения одной из сторон. Таким образом, суд исключил возможность применения в целях снижения спорной суммы положений ст. 333 ГК РФ, но при этом согласился с той суммой, которую определил суд первой инстанции.

Арбитражный суд округа не согласился с выводами суда апелляционной инстанции. В своем решении он исходил из смысла ст. 309, 310, 421 ГК РФ, согласно которым сумма компенсации не может быть произвольно уменьшена судом. Окружной суд подчеркнул, что стороны договора являются крупными субъектами предпринимательской деятельности, которые должны оценивать возможность наступления отрицательных последствий.

Однако Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ определила, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене. В своем определении Суд напомнил о допустимости снижения платы за немотивированный отказ от договора, по которому ранее стороны согласовали размер компенсации, в исключительных случаях. Соответствующие разъяснения даны в п. 9, 10, 14 и 16 Постановления Пленума ВС РФ №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении».

Верховный Суд подчеркнул, что приведенные положения постановления направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе при одностороннем отказе стороны от договора.

«Полагая приведенные выводы суда апелляционной инстанции о наличии оснований для снижения спорной суммы правомерными, Судебная коллегия вместе с тем считает, что ее выводы относительно размера подлежащей взысканию суммы нельзя признать обоснованными и соответствующими установленным по делу обстоятельствам, которые можно принять во внимание при определении соразмерной наступившим последствиям отказа от договора суммы», – говорится в определении ВС РФ, который в итоге отменил все решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение.

Юрист Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья» Валерий Сокуренко положительно оценивает указание Верховного Суда на то, что размер платы за отказ от договора должен полностью покрывать все связанные с таким отказом потери контрагента стороны, отказавшейся от договора.

Также эксперт отметил, что коллегия не признала подход кассации, в которой сказано, что раз арендатором не доказано, что он был слабой стороной при заключении договора, то снижать плату за отказ нельзя. По мнению Валерия Сокуренко, это как раз и является оптимальным подходом, который и подлежал применению в настоящем деле.

Относительно значимости дела эксперт высказался однозначно: оно не повлияет на практику согласования в договорах аренды платы за отказ от договора и ее размеры. «Стороны будут стремиться максимально обеспечить свои интересы на этапе оформления договора и в случае переноса спора в суд сосредоточатся на обосновании своей версии размера потерь, возникших вследствие отказа от договора», – пояснил он.

В то же время, по мнению адвоката АП Кировской области Артема Смертина, в рассматриваемом случае суды первой, апелляционной инстанций, а также Верховный Суд правы в выводе о несоразмерности таких больших сумм компенсационного удержания. Однако адвокат указывает на то, что не стоит подписывать договор на невыгодных для себя условиях, надеясь, что в дальнейшем суд взыщет уплаченные деньги либо признает его недействительным. Суд может не поддержать сторону, разъяснив ей, что свою волю на такие последствия она выразила при заключении договора, как в данном случае постановил окружной суд.

Наш комментарий:

Дмитрий Загайнов, ИНТЕЛЛЕКТ-С, специально для «Новой адвокатской газеты»:

Верховный Суд окончательно не сформировал свой подход к возможности уменьшения размера компенсации при одностороннем отказе от договора аренды, но четко определил обстоятельства, которые необходимо выяснять при разрешении аналогичных споров.

При этом адвокат Дмитрий Загайнов, партнер Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С, утверждает, что озвученная в определении позиция ВС РФ однозначно повлияет на договорные арендные отношения.

«Верховный Суд окончательно не сформировал свой подход к возможности уменьшения размера компенсации при одностороннем отказе от договора аренды, но четко определил обстоятельства, которые необходимо выяснять при разрешении аналогичных споров», – прокомментировал эксперт. Он добавил, что Верховный Суд, устанавливая условно «реперные точки», пытается защитить экономически слабую сторону от не всегда справедливых выплат, нередко именуемых в договоре штрафами, которые следуют при досрочном расторжении договора.

Юрист правового департамента HEADS Consulting Ксения Степанова отметила, что возможность снижения судом установленной сторонами компенсации предусмотрена при соблюдении трех условий: в исключительных случаях, при очевидной несоразмерности, наличии заведомой недобросовестности одной из сторон. Таким образом, отменяя решения нижестоящих инстанций и направляя дело на новое рассмотрение для определения размера суммы, обеспечивающей интересы стороны в связи с отказом от договора, суд пытается балансировать между принципом свободы договора и принципом разумности и добросовестности.

«Остается надеяться, что данное определение не повлечет за собой в дальнейшем формализованный подход судов при принятии решений по аналогичным вопросам», – заключила она.

Комментарии экспертов Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С >>

договорное право, недвижимость, споры по недвижимости

Похожие материалы

Юридические услуги, разрешение споров, патентные услуги, регистрация товарных знаков, помощь адвокатаюридическое сопровождение банкротства, услуги арбитражного управляющего, регистрационные услуги для бизнеса


Екатеринбург
+7 (343) 236-62-67

Москва
+7 (495) 668-07-31

Нижний Новгород
+7 (831) 429-01-27

Новосибирск
+7 (383) 202-21-91

Пермь
+7 (342) 270-01-68

Челябинск
+7 (351) 202-13-40


Политика информационной безопасности